合同无效与更正登记

合同无效后，如何通过更正程序处理已发生的房屋转移登记

一、合同有效性的判定

根据《中华人民共和国合同法》规定，合同有效性的判定只能由法律或行政法规作出，而规章或地方性法规则不具备这样的权力。同时，合同的有效性判定涉及到房屋所有权变动的实体法律关系，超出了登记机构审查的能力范围。因此，合同效力的判定必须由法定机构，如法院或仲裁机构作出。双方当事人之间不能自行判定合同的效力，因此双方当事人之间认为合同无效并申请更正登记将不予受理。

二、合同无效后的房屋登记恢复

根据《中华人民共和国合同法》规定，在双方当事人之间，合同无效的直接法律效果是恢复原状。同时，根据大多数学者的解释，《中华人民共和国物权法》采纳的是物权变动要因模式，即在双方当事人之间，合同无效后直接影响到基于该合同发生的所有权转移登记。根据《房屋登记办法》第81条的规定，如果法院发生法律效力的文件证明当事人提供了虚假的合同以取得房屋登记，登记机构可以撤销原房屋登记。然而，撤销登记是否属于一种登记类型尚存在问题。根据物权法的原则，登记类型必须有法律明确规定。根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》规定的登记类型，撤销登记并不属于其中之一。因此，在这种情况下，可以通过更正登记程序来处理。

三、登记确有错误的理解

登记错误的情形大致可分为四种情况：一是登记提交的资料是正确的，但工作人员在登记过程中出错，例如录入错误的身份证号码。二是当事人提供虚假资料，但工作人员未能审核出导致登记错误，但对虚假资料的认定需要由法定机构作出。三是中介机构如公证机关的文书出错，导致登记错误。四是登记本身并无过错，但登记的原因无效，例如合同无效。同样，对于登记原因的无效证明文件也需要由法定机构作出。

四、更正登记程序的前提

有观点认为，启动更正登记程序的前提必须是法院或仲裁机构的终局性法律文书证明登记确有错误。然而，如果按照这种理解，更正登记适用的范围将相当狭小。根据《中华人民共和国物权法》第19条和《房屋登记办法》第74条的规定，似乎也难以得出这样的结论。从这些法条的文义来理解，将其解释为只要有证据证明登记确有错误，登记机构也可以进行更正，即登记机构对登记错误的证据材料具有判断资格。

引用法条：

[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《房屋登记办法》第八十一条

[4]《房屋登记办法》第七十四条