合法转让房屋所有权的正确操作方式

在近日召开在北京在明律师事务所例行的疑难案件研讨会上，主办律师周涛提出了这样一个案例供大家研讨：山东省泰安市某公司，其房屋及厂房系从村委会合法购买取得。

当地被列入征收范围后，该片建筑的初步评估价值高达近亿元，可谓是牵涉利益巨大。

而恰在此时，当地政府根据泰安市当地规定，认定涉案企业在办理房产证时未获得市级规划部门出具的认定意见，而只有区规划部门的，办理程序违法，以此为由将涉案建筑的产权证撤销。

此招可谓釜底抽薪，意图借此使被征收人丧失补偿权利人的身份。

那么对于政府施出的此种手段，应当如何破解呢?

与会律师就此问题展开了激烈的讨论，得出了以下观点。

笔者在此略做总结归纳，供被大家参考：

其一，撤销房产证的行为本身并不影响被征收人对涉案建筑所享有的物权。

房产证，是权利凭证，而不是权利本身。

被征收人的房屋部分系通过与村委会签订合法有效的买卖合同取得，另一部分则是其自行建造的。

不动产物权登记仅是其权利变动公示方式，而与其权利本身是两码事。

即便房产证被撤销，从法律意义上说，被征收人的补偿权利人身份不会丧失。

其二，本案中政府撤销房产证的理由，系房产证在办理过程中的程序问题，而不涉及被征收人对房屋拥有所有权这一事实的认定。

事实上，当地政府出台的规范性文件的“区规划审批+市规划审批”之规定，是行政机关内部处理的程序性规定，并不由行政相对人去完成。

如今出现一环节缺失的状况，完全是政府内部行为瑕疵所致。

这点，是代理律师将在应对程序中着重强调的。

其三，撤销房产证这一行为本身的法律依据很可能存在问题。

根据《行政诉讼法》第53条之规定，公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法，在对行政行为提起诉讼时，可以一并请求对该规范性文件进行审查。

据此，有的律师在研讨中指出，在已经提起的请求确认撤销房产证行为违法的行政诉讼中，就应当依据此条规定请求法院对涉案的房屋颁证规定进行审查。

如能确认文件本身不合法，则依据该文件所作出的撤销房产证行为也必将被依法撤销。

同时，律师们也提出了此类情形下的一大隐忧：被征收人由于房产证被撤销，可能面临房屋价值评估机构拒绝对房屋进行评估或评估价值显著低于不存在此问题的房屋的情况。

《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

据此，我们可以看到，房屋是否合法有效登记，是会对房屋评估价值产生重大影响的。

一旦房屋落入“按照政府的认定、处理结果进行评估”的境地，那么评估出来的价值大受影响将是可以预见的事实。

综上，笔者想在此提示广大被征收人，对于政府方面如此釜底抽薪式的撤证举动，被征收人一定不能等闲视之，而应积极通过法律途径采取有效步骤措施，确保自己获取公平、合理征收补偿之前提条件得以维系。