建工程抵押是否涉及土地？
点击数：34 更新时间：2024-02-25
根据中华人民共和国民法典的相关规定，以建筑物抵押的同时，建筑物所占用的建设用地使用权也会一并抵押。同样地，以建设用地使用权抵押的情况下，该土地上的建筑物也会一并抵押。
如果抵押人未按照规定一并抵押，未抵押的财产将被视为一并抵押。
然而，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。如果以乡镇、村企业的建筑物抵押，该建筑物所占用的建设用地使用权也会一并抵押。
在建工程的权利由土地使用权和建筑物所有权组成。土地使用权可以通过划拨或出让方式获得。主要的风险包括权利主体是否明确、权属是否存在纠纷、土地面积是否明确界定、土地使用年限是否短于贷款期限等。
建筑安装工程在完成一定的报建程序后，由承包商承揽施工，并完成一定的建筑安装工程量。风险一方面是是否完成了报建程序，即是否办理了规划局的相关许可证和建设管理局的建筑工程施工许可证；另一方面是承包商垫资的风险。
价值风险的产生原因包括评估、市场和权属界定等方面。由于房地产评估机构众多，评估人员的水平参差不齐。当评估结果高于正常市场价值时，贷款风险将大大增加。有时，为节约成本，贷款银行的信贷人员会自行进行评估，由于缺乏专业知识，评估结果可能存在较大误差，从而增加贷款风险。
为降低开发成本，开发商在建筑工程招投标过程中采用工程量清单，并以最低价为中标条件之一，导致承包商以低报价中标。中标后，承包商可能会存在偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，从而产生质量隐患。当抵押权人处置该在建工程时，如果出现质量问题，处置价格可能远低于正常价格，从而增加贷款风险。
只有在办理抵押登记后，贷款银行才成为真正的抵押权人，享有优先受偿权。然而，一些贷款银行根据开发商的信誉，未办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商无法履行合同时，会产生贷款风险。
在土地管理部门和房产管理部门分离的地区，土地抵押在土地管理部门登记，而在建工程（包括土地）在房产管理部门登记。如果开发商在不同银行分别办理土地和在建工程的抵押贷款，并且由于信息不互通，分别办理了抵押登记，就会导致同一块土地被重复抵押，增加贷款风险。
此外，在建工程办理抵押登记后，仍然可以进行销售并由另一家银行办理按揭贷款。如果按揭款没有归还原抵押贷款的额度，将导致该在建工程产生重复抵押，增加贷款风险。
为了规避以上风险，必须妥善处理在建工程抵押事宜，以确保在建工程的抵押有效性。