优先购买权的判定标准

优先购买权制度的具体化标准

一、价格条件作为同等条件的主要指标

在优先购买权行使中，价格条件是买卖合同的核心条款，直接关系到合同当事人的利益。只有在价格条件相同的前提下，才能保障出卖人的利益，实现法律公平和合理的原则。然而，这里的价格应指在公平、合法的前提下形成的价格。如果价格是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，那么先买权人不能主张以该价格购买。在这种情况下，先买权人可以要求人民法院以市场价格作为购买价格。

二、考虑付款期限和付款方式

付款期限和付款方式涉及到出卖人的利益和价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不能超过第三人向出卖人支付价款的期限而主张与出卖人订立合同，除非出卖人同意延期付款。如果出卖人允许第三人延期付款，只有在先买权人提供了足够的担保以保障出卖人能按期受偿时，才能将延期付款视为同等条件。同时，如果第三人承诺一次性付清，先买权人主张分期付款则不能构成同等条件。

三、特殊情况下的具体分析

在特殊情况下，出卖人可能出于某种特殊原因将标的物卖给第三人或以较为优惠的价格卖给第三人。在这种情况下，是否适用优先购买权制度以及如何确定同等条件需要具体问题具体分析。如果不适用优先购买权制度，将可能导致出卖人与第三人恶意串通，故意制造特殊原因，从而使优先购买权制度失去作用。因此，应当适用优先购买权制度。在这种情况下，确定同等条件可以考虑以下原则：

1. 如果出卖人与第三人订立的合同中存在从给付义务，并且先买权人可以履行该义务，但不愿意履行，则视为未达到同等条件；如果先买权人无法履行该义务，只有在先买权人可以用价金代替该义务或者合同可以在没有该义务的情况下成立时，才能行使优先购买权。

2. 当出卖人基于特殊原因给予其他买受人较为优惠的价格时，如果这种特殊原因可以以金钱计算，应将其折合金钱计入价格中。如果无法以金钱计算，应以市场价格确定。然而，我们应该考虑到，将特殊原因折价可能存在一定难度，并且与一般道德标准相悖，不利于互助友爱的道德风尚。即使以市场价格来补偿，仍会损害出卖人的未来利益和与第三人的利益关系。但在适用法律时，应权衡各种利益关系，保护社会效益最大的利益关系，选择保护先买权人利益的方式。

3. 当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果该标的物可以分割，先买权人可以仅与出卖人订立与优先购买权标的物部分相关的合同。如果该标的物不可分割，并且分割会导致权利人受损，先买权人有权要求扩大优先购买权标的物，与不可分割的标的物全部订立合同。