日照不达标如何维权

一、采光权维权的法律认定

1. 开发商违约的采光权认定

如果开发商提供的房屋采光权低于国家标准，无论是否明确承诺，都违反了法律规定。除非业主明确同意，否则开发商应承担违约责任。如果开发商承诺提供高于国家标准的采光权但未能达到约定要求，开发商也应承担违约责任。然而，在实践中，为了规避法律责任，房地产开发商通常不会在合同中详细约定房产的采光问题。但是为了吸引购房者，他们有时会在广告中大量宣传此类事项。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”然而，对于“具体确定”的法律认定仍然属于法官的自由裁量权范围，尤其是对于措辞模糊的情况，维权者在诉讼中存在败诉风险。

2. 开发商欺诈问题的认定

如果开发商故意隐瞒房屋所处位置的规划或虚构了影响房屋购买的重要因素以骗取购买者签署房屋买卖合同，该合同属于因欺诈而订立的合同，可被变更或撤销。然而，具有撤销权的业主如果自知道或应当知道撤销事由之日起一年内未行使撤销权，合同撤销权将自动消失。如果业主要证明开发商存在采光权欺诈，需证明开发商明知涉案房屋的采光会受到影响而故意隐瞒或虚构采光权不受影响的事实。

二、解决采光权纠纷的两个关键问题

1. 采光权是否受到侵害的判断问题

我国法律没有明确规定以何种标准判断是否构成采光权侵权，相关司法解释也未给出明确答案。同时，采光问题涉及到建筑物的地理位置（南方、北方）、整体布局是否与纬线平行、建筑夹角、所处地区的气候带、是否位于旧城改造区、太阳高度角以及日照影长率等复杂的建筑专业问题，这给处理采光权问题带来了极大困扰。

2. 采光权受到侵害后的赔偿标准问题

我国法律没有明确规定采光权侵权的标准，也没有具体规定采光权侵权应承担的责任以及应赔偿的损失。这涉及到一种基本判断，即采光行为到底是一种侵权行为还是一种违约行为。如果是侵权行为，损失如何计算？如果是违约行为，违约金应如何计算？如果没有构成采光权侵权，但确实损害了邻人的采光，是否适用补偿制度进行赔偿？如果适用，如何确定赔偿标准？