签定商铺租赁合同需要注意哪些问题
点击数：16 更新时间：2024-12-01
在承租商铺之前，应当前往房地产交易中心进行产权调查，确保以下重要信息：
1）确认房屋用途和土地用途，确保商铺为商业用房，土地用途为非住宅性质，以便合法使用商铺和办理营业执照。
2）确认房屋权利人，确保与房屋权利人或其他有权签署租赁合同的人签订合同。
3）确认房屋是否已经进行租赁登记，如果已经登记，则新租赁合同无法办理登记手续，影响新承租人办理营业执照。
商铺租赁合同中通常会包含免租装修期，承租人需要在交房后对房屋进行装修，期间不需要支付租金。但是，“免租装修期”并没有明确的法律定义，因此，在签订合同时必须明确约定免租装修期的起止时间和免除支付的具体费用。通常情况下，只免除租金，而水费、电费等实际使用房屋产生的费用仍需按合同约定承担。
租赁保证金是用于抵充承租人未缴付的费用，也称为“押金”。由于商铺的电费、电话费、物业管理费等较高，建议保证金适当提高，以免不足以抵充上述费用。此外，如果承租人在租赁过程中拖欠相关费用，押金抵扣不足的情况下，应当在合同中约定补足押金的方式。如果承租人未能在合理期限内补足押金，出租人可以单方解除合同，并追究承租人的违约责任。
根据法律、法规和规范性文件的规定，出租或转租商铺时，出租人或转租人应当承担以下税费：
1）出租时的税费：
2）转租时的税费：
在实践中，商铺租赁的税费缴纳方式多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域可能有不同的征收方法。因此，在签订商铺合同时，建议咨询实际代征网点工作人员了解具体情况。虽然税费的主体是出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。需要注意的是，商铺租赁的税费较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后再约定具体的承担人。
承租商铺的主要目的是开展商业经营活动，而开展商业经营活动的首要条件是合法取得营业执照。因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都围绕着营业执照的办理设置。主要涉及以下几个方面：
1）原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，进而无法及时办理营业执照。
2）商铺已经注册了营业执照，但该营业登记信息没有注销或迁移，导致无法在同一商铺上再次注册新的营业执照。
3）房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照。
4）涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的商铺，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门的检查并取得相应的许可证件后方可取得营业执照。
5）因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。
对于上述情况，可以在合同中约定出租人的义务，并给予出租人合理宽限期。如果超过一定期限仍未解决问题，出租人应当承担相应的违约责任。对于涉及特种经营行业的商铺，可以约定为无责任解约情形，以保障承租人在无法办理营业执照时可以无责任解除合同。
商铺租赁中，常需要投入大量资金进行装修。为确保装修顺利进行并保护装修利益，合同中应注意以下问题：
1）明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要出租人的同意。对于特殊的改建、搭建，应明确约定，并可以约定广告、店招位置。
2）对于解除合同的违约责任，不仅要考虑违约金的部分，还要考虑装修损失等。因为违约金通常约定等同于押金，数额较低，往往无法覆盖承租人的装修损失。因此，应当约定在此情况下，出租人除承担违约金外，还需承担承租人遭受的装修损失费用。
3）明确租赁期满时，装修和附属设施的处置方式。
由于商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线等公共资源可能有特殊需求。而这些公共资源的供应受到各种因素的影响。建议在承租商铺之前，先考察是否满足使用需求。如果不能满足正常需求，应明确约定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确约定相关内容。如果无法满足正常需求，承租人有权解除合同。
租赁合同登记备案属于合同备案登记的性质。登记的效力主要包括以下内容：
1）登记与否不影响合同本身的生效。即使没有办理备案登记，合同在满足生效条件时仍然有效。
2）经登记的案件具有对抗第三人的法律效力。例如，如果出租人将房屋租给两个承租人，其中一个办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，那么房屋应租赁给办理登记的承租人，出租人对没有办理登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时办理租赁备案登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时要求租赁合同经过租赁备案登记。
商铺市场中常会出现“二房东”、“三房东”的情况，其中涉及到转租的问题。俗称的“转租”实际上包括法律规定的两种变更方式：“转租”和“承租权转让”。根据法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系；而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：
1）转租必须取得出租人书面同意。同样，在承租权转让中，解除原租赁合同和新租赁合同也需要征得出租人的同意。
2）原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要用于补偿装修损失等。这笔费用不属于法定承租人应承担的费用，但法律也没有明确禁止。因此，只要双方当时协商同意，这笔费用也受到法律保护。建议承租人在支付这笔费用时，考虑分批次与转租或承租权转让环节结合起来支付，以降低资金风险。同时，可以考虑将成功办理营业执照作为该费用的退还或解除合同的条件。
承租人常常担心承租商铺后，业主将商铺出售的情况。实际上，承租人无需担心这种风险，因为法律赋予了承租人两重特殊保护：
1）在出租人出售商铺时，承租人享有同等条件下的优先购买权。即如果承租人在与其他购买人同等条件下主张购买该商铺，业主必须将该商铺出售给承租人，以保障承租人的使用利益。
2）即使承租人不想购买商铺，新业主在购买后仍需履行租赁合同。否则，新业主应当承担租赁合同中的违约责任。
在承租商铺之前，需要了解商铺的商业规划和相关政策。如果承租人打算经营的业态不符合商业规划和相关政策，例如承租一个不允许经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，将会造成人力和财力的损失。在无法确定的情况下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事项作为解约条件，以避免不必要的违约责任。