如何确定商品房商业广告的性质

一、商业广告的性质

根据《合同法》第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。因此，商业广告、宣传资料一般只能作为要约邀请处理，除非在合同中有明确约定，否则很难追究出卖人的责任。

二、商品房买卖解释第3条的规定

根据《商品房买卖解释》第3条的规定，某些销售广告和宣传资料被视为商品房买卖合同的一部分。具体而言，商品房的销售广告和宣传资料被视为要约邀请，但是如果这些广告和资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施进行了具体说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋质量的确定产生重大影响，那么这些说明和允诺应当视为要约。

三、适用商品房买卖解释第3条的几个要点

在适用商品房买卖解释第3条时，需要注意以下几个要点：1. 具体确定的说明和允诺：广告中的说明和允诺必须具体明确，例如交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象等。虚幻的描述，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，不符合这一特征，不能作为要约内容对待。2. 描述商品房开发范围内的房屋及相关设施：广告内容应该涵盖商品房开发范围内的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等。对于开发范围外的描述，一方面出卖人无法控制，另一方面买受人可以通过实地观察或向规划部门咨询来了解真实情况。广告允许出卖人进行细微夸张或过分虚假的描述，但这些描述属于开发范围外的宣传，买受人有鉴别的义务，否则应承担自己的疏忽大意所导致的责任。3. 对买卖合同和价格的重大影响：广告内容不仅对购房人有重大心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要影响，而且属于房屋价格的构成要素。例如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋质量、环境和设备品牌的说明和允诺等。通过以上几点的把握，可以确定商品房商业广告的性质，确保买卖双方的权益得到保护。