如何应对二手房买卖恶意毁约

如何应对二手房买卖恶意毁约

1、合同条款设计

在双方签订买房协议时，买房方应当预见到可能发生恶意毁约的情况，并设计相关条款以应对纠纷。如果买方没有专业能力进行合同条款设计，可以委托专业律师操作或咨询专业律师，以确保合同条款的有效性。

2、约定违约金条款

针对恶意毁约行为，双方可以约定违约金条款。在约定违约金时需要注意技巧，例如，如果卖方不按约定收取购房款、交付房屋或无故解除合同，应当向买方支付违约金。如果买方因此遭受其他损失，卖方还应进行赔偿。

3、合理约定违约金数额

违约金数额不宜过低，因为违约金过低意味着违约成本过低，相比于继续履行合同的成本，恶意违约的成本更低，卖方很可能选择违约。因此，应当约定较高的违约金数额，以增加其约束力度。

4、赔偿其他损失

对于卖方的违约行为，买方还应获得其他损失的赔偿。然而，买方需要提供证据证明自己确实遭受了损失。具体到房屋涨跌损失的确定，可以采取以下方式：

(1) 与卖方协商达成赔偿协议，以和解方式解决，简单快速；(2) 如果双方无法协商一致，可根据最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定房屋涨跌损失。首先比较同幢相同楼层及房型的房屋，其次是相邻幢同楼层及房型的房屋，再次是相同区域内的房屋。如果没有最相类似房屋可比照，可以委托专业机构进行评估来确定房屋涨跌损失。

作为买方，购得房产是合同的主要目的，赔偿损失属于次要目的。因此，买方首先应要求违约方继续履行合同，交付房屋，并主张违约金的支付以及其他损失的赔偿。