小产权房的法律风险和后果

小产权房的定义和特点

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。这类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。因此，小产权房并不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

小产权房的法律风险

小产权房的出现与城市房价上涨密不可分，然而，根据国家相关要求，小产权房不得确权发证，也不受法律保护。这意味着购买小产权房存在以下法律风险和后果：

1. 缺乏土地证和产权证：小产权房屋没有国土证和产权证，购房者在要求补偿土地出让金时可能需要额外交纳土地款，而且无法获得合法的产权证明。

2. 缺乏法律保障：小产权房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，一旦国家政策要求清理时，购房者将无法得到法律保障，可能面临被迫搬迁的风险。

3. 无法获得拆迁补偿：没有合法产权的小产权房屋一旦国家要征地拆迁，无法获得合法的拆迁安置补偿。

4. 无法转让和抵押：小产权房屋不能上市交易过户，也不能进行转让和抵押，限制了购房者的产权流通和资金运作。

5. 法律纠纷无法维权：小产权房屋一旦发生产权纠纷、合同纠纷或侵权纠纷，由于房屋本身未受法律保护，购房者将无法依法对抗第三方。

建设部的购房风险提示

最近，建设部发布了购房风险提示，指出一些村集体经济组织在本村集体土地上建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员。然而，在安置过程中，有些项目擅自扩大销售对象，向非集体经济组织成员以较低的价格销售。购买这类房屋的非集体经济组织成员将无法办理房屋产权登记，其合法权益将难以得到保护。此外，一些项目承诺办理的“乡产权”、“小产权”等也不符合法律规定，同样不受法律保护。

小产权房的风险警示

购买小产权房存在重大法律风险，建议购房者谨慎决策。在购买前，应咨询专业律师，了解相关法律规定和风险。同时，购房者也应当关注政府相关政策的动态，以免因法律风险而遭受损失。