根据法律规定，租房定金的退还问题

一、租房定金的退还原则

根据法律规定，租房定金属于"订约定金"，出租人收取定金后放弃了与其他人订约的机会，定金起到了担保的作用。如果出租人在收取定金后将房屋租给他人，租房人有权要求出租人双倍返还定金。同样地，如果租房人不愿意租房或不愿意签订租房合同，无权要求出租人返还定金。然而，并非绝对不能要回定金，在以下三种情况下，租房人有可能要回定金：1. 交付定金的人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即18周岁以下的人（年满16周岁但以自己的劳动作为主要生活来源的视为完全民事行为能力人）。2. 出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按照规定建设。3. 出租的房屋是经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。在后两种情况下，即使签订租赁合同，合同也会无效，出租人最终需要返还定金。因此，在这三种情况下，可以要求返还定金。

二、定金的性质和种类

"定金"是指当事人约定由一方向对方支付的一定数额货币，作为债权担保的一种方式，旨在促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，定金必须以书面形式约定，并约定定金的数额和交付期限。定金中的一个专用法律概念是"定金罚则"，指如果给付定金的一方不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，根据约定，定金应抵作价款或收回。最高人民法院在2000年12月8日公布的《关于适用《担保法》若干问题的解释》中将定金分为以下四种：1. 订约定金：为担保主合同签订而设立的定金。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力无关。在意向书等协议中设定订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，对拒绝订立主合同的当事人要实施定金处罚。2. 成约定金：作为主合同成立或生效要件而约定的定金。当事人在合同中约定有成约定金，定金未交付，则合同不成立或不生效。但为了鼓励交易，如果主合同已履行或履行了主要部分，即使给付定金的一方未按约实际交付定金，仍应承认主合同的成立或生效。3. 解约定金：以定金作为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方也可以双倍返还定金以解除合同。4. 违约定金：以定金的放弃或双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。