定金的数额应为多少,适用定金罚则的情形有哪些
点击数：17 更新时间：2020-05-25
定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金 ， 将定金的惩罚限定在一定的限度内。
司法解释第119条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。该规定说明定金合同是实践合同，只有定金交付另一方当事人接受后，定金合同才成立。
定金罚则是指定金的惩罚规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。”
《司法解释》规定对适用定金罚则的几种特殊情况作出了规定。
1、视为不履行被担保的债务的情况。因当事人一方迟延履行或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
2、不完全履行合同时的定金罚则。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
3 、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错 ，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房 买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能 订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
商品房认购书属于预约合同，如果因政策变化或双方就认购书内容之外的其他条款进行协商无法达成合意等不可归责于双方的事由，开发商应当向购房者返还定金。而且，如果是开发商在正式的商品房买卖合同中变更了认购书的内容，而购房者又不同意的情况下，开发商还应适用定金 罚责，双倍返还购房者定金。