住宅小区业主维权实务问答
点击数：16 更新时间：2024-01-24
根据法律规定，业主是指依法登记取得房屋所有权的人。根据人民法院、仲裁委员会的法律文书，以及继承、受遗赠或者合法建造取得房屋所有权的人也可以被视为业主，而这三种情况下的业主不需要依法登记为前提条件。此外，如果根据与开发商签订的商品房买卖合同已经合法占有房屋，尽管尚未依法办理所有权登记，仍可以被认定为业主。
根据法律规定，符合以下条件的车位和摊位可以依法取得房屋所有权证和土地使用权证：
符合以下条件的露台可以依法取得房屋所有权证和土地使用权证：
楼顶不归顶层房屋的所有权人所有，而是归该栋建筑物的所有住户共同共有。顶层房屋的所有权人在使用楼顶时需要经过该栋建筑物的所有住户同意，并且收益也应当归该栋建筑物的所有住户享有。此外，如果开发商约定将楼顶出售或赠与给顶层房屋的所有权人，该约定也是无效的。
根据法律规定，业主基于经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分不应视为侵权。
根据《物权法》的相关规定，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。因此，业主对小区内的车位、车库享有配置比例的所有权或使用权。如果开发商没有按照配置比例将车位或车库处分给业主，则业主可以依法主张“优先满足业主需要”的权利。此外，业主还享有请求公布小区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况的权利。对于占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，也应认定为业主共有。
根据法律规定，以下事项应由业主大会表决通过：
对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项则应经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主人数的计算方式是按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但对于尚未出售和尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的情况，按一人计算。建筑物总面积的计算方式是按照不动产登记簿记载的面积计算，如果尚未进行物权登记，则按照测绘机构的实测面积计算，如果尚未进行实测，则按照房屋买卖合同记载的面积计算。
根据法律规定，如果业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意的，有利害关系的业主可以请求人民法院排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失，并且人民法院应予支持。如果将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意为抗辩理由，人民法院不予支持。在本案中，邻居的抗辩理由是不成立的。因此，王某可以要求邻居将经营性用房再次改回居住用房，以消除对自己日常生活的影响。
根据法律规定，如果业主认为业主大会或业主委员会的决定侵害了其合法权益或违反了法律规定的程序，可以根据物权法第七十八条第二款的规定，在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内向人民法院提起诉讼请求撤销该决定。
根据法律规定，业主可以依法向人民法院起诉请求查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况。
根据法律规定，房屋的承租人、借用人等物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会或业主委员会的决定，以及与业主的约定，享有相应的权利，同时也需要承担相应的义务。