购房者如何区分住宅性质和商业性质的公寓

辨别方法：查看《国土使用证》

根据相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的。涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，就能清楚地知道是住宅还是商业。如果售楼部没有提供《国土使用证》，可以向置业顾问咨询。

商业住宅与普通住宅的区别

商业住宅与普通住宅的区别在于土地使用性质和产权性质的差异。

1. 土地使用年限不同

商业住宅的土地使用年限为40-50年，而普通住宅的土地使用年限为70年。

2. 产权性质不同

商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼一般下层为商业网点，上层为民用住宅。而普通住宅不会有这种情况。

不同用途房产的利弊

开发商在签订土地使用权合同后，无法改变土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅等。然而，出于市场需求，开发商可以在与原有土地使用性质不同的用途上进行开发。例如，在商业性质用地上建设定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设定位为商业的房产。购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产用于其他用途。

其中，在商业用地上建住宅用房是近两年出现的新兴做法。由于土地协议出让严格禁止，实行招拍挂后，住宅供应大幅减少，稀缺性增强，开发商开始采用这种方法。而在住宅用地上建办公用房，则是购房者熟悉的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全是写字楼的标准）。

以下是在商业用地建住宅的利弊：

弊端：

1. 使用年限：商业配套和办公的使用年限分别为40年和50年，比住宅的70年缩水严重。2. 交易税费：初次购买或转让时的契税按3%收取，而住宅为1.5%。如果国家开征物业税和土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。3. 按揭方式：大多数情况下无法申请公积金贷款，但少数项目在开发商的努力下可以实现。此外，40年或50年产权的住宅，如采用银行贷款，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限为10年。4. 日常生活成本：按照公建用途规定，水、电、暖等使用费用将采取商用价格。购房者应在购房时咨询清楚。目前，大多数开发商在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格收取费用。5. 设计标准：公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

优点：

1. 保值性：开发商能将土地建造成本较高的商用房改为住宅出售，主要由于住宅的可变性强、风险小、销售速度快、资金回笼时间短等因素。购房者在购买这类住房时，往往是由于缺乏其他选择而选择的，因此房产的保值性较好。2. 建造标准：非住宅的房屋建设标准不同。按照公建要求，人防和消防等建设标准较高，对开发商而言成本会增加，但对购房者的使用影响不大。