二手房屋买卖合同中的违约金问题

一、法律规定

根据《中华人民共和国合同法》的规定，二手房买卖合同并没有法定的违约金。违约金的存在是双方在合同中约定的，如果没有约定违约金，那么不能主张违约金的支付。然而，根据法律规定，违约方仍然需要承担违约造成的损失的赔偿责任。

二、损害赔偿的范围

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿相当于因违约所造成的损失的金额。这包括合同履行后可以获得的利益，但是赔偿金额不得超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

三、违约金的约定

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当支付给对方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于实际造成的损失，违约方可以请求人民法院或仲裁机构增加违约金的金额；如果约定的违约金过高，违约方可以请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金的金额。迟延履行约定违约金的情况下，违约方支付违约金后，仍然需要履行其债务。

四、违约金过高的调整

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高并请求减少时，人民法院应当以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行权衡，并作出裁决。一般情况下，如果约定的违约金超过造成的损失的百分之三十，可以认定为“过分高于造成的损失”。因此，在确定违约金的金额时，首先需要确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错和预期利益等多个因素进行综合权衡。

五、逾期付款违约金的计算

根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条第四款的规定，如果买卖合同没有约定逾期付款违约金或违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失时，人民法院可以参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和逾期罚息利率标准进行计算。通过以上解释，我们可以了解到二手房屋买卖合同中违约金的问题。虽然法律并没有规定违约金的具体金额，但根据法律规定，违约方仍然需要承担违约造成的损失的赔偿责任。双方在合同中可以约定违约金的金额，但需要注意约定的违约金金额不应过高或过低，应当与实际损失相符合。如果违约金过高，可以请求法院或仲裁机构进行适当的调整。同时，在买卖合同中，如果没有约定逾期付款违约金或计算方法，可以参照中国人民银行的利率标准进行计算。