房产抵押的风险及其法律问题

抵押登记权的风险

(一) “一物多押”的风险

根据《担保法》第三十五条第二款的规定，财产抵押后，如果该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出其余额部分。然而，如果借款人将房产抵押给多个出借人，一旦借款人破产倒闭，抵押房产将难以处置变现。

(二) 土地使用权的风险

在办理房产抵押登记手续时，如果只办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。此外，根据我国法律规定，集体土地不可以用来抵押。因此，如果农村的集体土地用于办理抵押贷款，必须将其转化为国有土地。

(三) 登记期限的风险

在办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

租赁权对抗抵押权的风险

(一) 抵押物难以处置

根据“买卖不破租赁”的原则，如果借款人在办理抵押贷款前先将房产出租，即使借款人无法按期还贷，由于租赁关系仍然有效，担保公司也难以处理抵押房产。

(二) 租金收入难以获得

在借款人与担保公司签订借款合同之前，如果借款人与抵押房产的承租人签订了长期租赁协议，并要求承租人一次性支付租金，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，担保公司将难以获得租金收入用于还贷。

(三) 抵押物拍卖价格不公正

如果借款人未按期还贷，担保公司有权处置抵押房产以归还贷款。然而，根据我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，这可能导致担保公司故意压低房产的拍卖价格。

土地性质引发的风险

(一) 土地使用期限

我国土地性质分为划拨土地和出让土地，其处置难易程度不同。划拨土地是指由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后交付其使用的土地，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金。担保公司在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将为处置土地上的房产埋下隐患。

(二) 处置费用

对于出让土地性质的房产交易，由于房地产开发商此前已交纳土地出让金，在办理土地使用权转让时无需再支付费用。而对于划拨土地性质的房屋土地，处置房产时需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金。担保公司在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的性质，将可能增加处置抵押房产的费用。

土地用途变更的风险

根据《土地管理法》第56条的规定，建设单位确需改变土地建设用途的，必须经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。借款人在办理房产抵押贷款后，如果私自变更土地的用途，例如将仓库用地变更为娱乐中心用地，国家有权无偿收回土地使用权，担保公司将无法处置抵押房产。

在建工程抵押的风险

(一) 建设工程价款优先权

根据最高人民法院的批复，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照合同法的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的情况下，担保公司将不利于处置抵押房产以归还贷款。

(二) 税收优先权

根据税收征收管理办法的规定，税务机关征税款优先于无担保债权，除非法律另有规定。这意味着，如果纳税人在设定担保之前欠缴税款，税收优先于担保物权。

以单位房改房设定抵押

一些单位已进行了房改，职工已交了集资款，或已售给职工，但尚未办理产权转移手续。这种情况下，房产权表面上属于单位所有，但实际所有权已发生变化。此外，一些个人购买的房改公房根据我国房改政策，需等待5年后方可进入市场交易，售出时除去担保税费和原购房款后，增值部分将按一定比例由单位和个人共享。因此，这种房屋产权设定担保存在一定的瑕疵。有些单位对房改房产还作了内部规定，规定该房只能由本人和直系亲属居住，不得擅自出租、转让和出售给他人，如本人调离单位，该房产将被单位收回，退还原购房款。这种特殊的房产，个人虽然拥有产权证，但并不具备完全的所有权和处分权。

共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条的规定，共有财产进行抵押时，未经其他共有人的同意，抵押将无效。因此，当借款人将共有财产设定为抵押物时，如果担保公司未要求借款人和其他共有人共同签字，抵押权将自动失效，从而产生风险。

抵押房产评估价格的风险

目前，评估机构管理不规范，房产评估价格有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人在申请贷款时需支付评估费用，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，以便借款人能够申请更多的贷款。然而，在担保公司拍卖抵押房产时，评估机构又可能故意降低房产的评估价格。

房产处置执行难

根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，人民法院可以查封被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，但不得拍卖、变卖或抵债。因此，如果借款人将唯一的住房设定为抵押物，即使到期未还贷，法院和担保公司也无权处置抵押物。