模拟拆迁补偿协议的法律风险与签字问题

1. 合法性及风险评估

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，如果在征收补偿方案确定的签约期限内，房屋征收部门与被征收人无法达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人身份不明确，房屋征收部门将向市、县级人民政府提请房屋征收决定，并在征收范围内进行公告。补偿决定应当公平，包括补偿协议的相关事项。如果被征收人对补偿决定不满意，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

2. 先补偿后搬迁原则

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，房屋征收决定的市、县级人民政府在给予被征收人补偿后，被征收人应在约定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人都不得采取非法手段，如暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式，强迫被征收人搬迁。建设单位不得参与搬迁活动。

房屋拆迁补偿价评估存在的问题

1. 估价方法问题

目前大多数城市的房地产拆迁评估方法是基于基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价。然而，房屋价格不仅受物理因素影响，还受市场因素影响。例如，同一区位的房地产周边环境可能存在差异，这取决于房地产的特性。因此，仅以基准价格来测算房地产市场价缺乏说服力。此外，《房地产估价规程》中并未提及“基准价格”的来源和计算依据，缺乏科学性。

2. 基准价格确定问题

房屋基准价的测算由政府认定估价机构进行，再由政府与相关部门确认测算结果，实际上仍然是政府行为，无法准确反映市场房屋价格变化。甚至存在政府及其部门有意压低基准价的情况。

3. 拆迁补偿价问题

(1) 土地补偿价未真正体现：一些城市的拆迁补偿价是基于成新房屋得出的，最终结果只能反映房屋固有的有形价值，而无法正确反映房屋带来的经济效益和土地的无形资产价值。这种做法未充分考虑土地的容积率、建筑密度等因素，将土地与房屋重置价合并计算，以房屋建筑面积来测算，导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的土地价格偏低。(2) 政府干预过多：一些地方政府为了体现政绩，可能会压低基准价、压缩成本，从而损害被征收人的利益，与被征收人争夺利益。

4. 房屋性质认定问题

我国的房地产相关法律法规滞后于一些拆迁房的情况，完备和完善有关手续非常困难。有些城市在房屋性质认定上过于刻板教条，不考虑实际用途和使用价值，导致不尊重历史，无法充分反映房屋的经济价值。