住改非拆迁的补偿标准

一、住改非拆迁的补偿标准

“住改非”的具体补偿要根据各地方的具体政策而定。但即使是要根据地方政策定，也必须遵循合法、合理的基本原则。根据多年实践经验总结出在拆迁实践中，补偿“住改非”所要依据的一些基本规则：

(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

对此，有的地方表述为按照房屋的实际用途补偿。，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同

即：对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确

(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

虽然被拆迁房屋的使用性质一般以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

二、关于拆迁补偿标准的法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。