城市房屋拆迁中的“住改非”房屋补偿问题

一、依照住宅与非住宅加权平均值确定补偿金额

根据《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》，对于拆迁的住宅房屋用作经营使用的情况，只要在拆迁通告发布前合法取得经营手续、税务登记证并有纳税记录，并且房屋所有权证书、经营手续和税务登记证明的营业地点一致，其补偿金额将按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

二、享受商业用房补偿政策的条件

根据经营时间和是否持有合法证照的情况，可以享受商业用房补偿政策。例如，根据浙江庆元县的规定，拆迁公告公布前近两年以上经营并能提供有效证件（如工商营业执照、税务登记证、纳税发票等），并能按时签订拆迁补偿协议的“住改非”房屋可以享受商业用房补偿政策。此外，根据房屋改变用途的时间，也可以确定补偿政策。例如，《巢湖市城市房屋拆迁管理办法》规定，对于1990年4月1日（不含4月1日）《中华人民共和国城市规划法》施行前已将住宅改变用途并延续进行经营活动的房屋，同时持有合法有效的工商营业执照、税务登记证和完整的纳税记录，并且房屋拆迁公告公布时正常营业的，可以认定为经营性用房。根据经营时间的长短，可以按照经营用房货币补偿金额的90%至60%给予补偿，并按月增减系数计算。对于2001年11月1日后（不含11月1日）未经规划部门批准和未办理房屋所有权证变更登记的房屋，将一律按照住宅认定进行补偿。此外，根据房屋状况如是否沿街、所在楼层等，也可以确定补偿政策。例如，《庆元县E19-23东门巷地块“住改非”认定规则》规定，经营面积按照沿街第一自然间面积确认，如果沿街第一自然间不明显或第一间进深超过9m，则按照进深9m计算面积，并按照住宅评估价的1.3倍进行补偿。对于沿街多层用于经营的情况，可以根据现场调查的情况按照住宅评估价的1.3倍进行补偿。对于三层及以上部分，一律按照住宅进行补偿。

三、各地根据法律法规及地方性规定综合认定补偿政策

根据建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，各地可以根据被拆迁房屋的性质和面积，结合法律法规和地方性规定进行综合认定。各地对于“住改非”房屋的性质认定存在差异，这是因为建设部将该认定下放至各地，并没有统一的标准。因此，在解决“住改非”房屋补偿问题时，需要具体参考法律法规和地方性规定。