“住改非”房屋拆迁的补偿安置标准,究竟该怎么计算

什么是“住改非”房屋

“住改非”房屋指的是原本被设计和批准用途为住宅的房屋，在实际使用中被改为商业经营、办公、生产等非住宅用途的房屋。

确切地说，“住改非”并不是一个法律术语，在法律法规中也没有明确的定义。这个术语是大家通俗地称呼将原住宅改为生产、经营用途房屋的一种说法。然而，如今它确实在拆迁工作中广泛出现。

“住改非”房屋拆迁的统一补偿标准

对于“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房还是按照经营性用房来进行补偿呢？根据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定，对于在拆迁范围内，产权为住宅但已依法取得营业执照并用于经营的房屋，各地可以根据其经营情况、经营年限和纳税情况等实际情况给予适当的补偿。

也就是说，拆迁时针对“住改非”房屋可以根据实际情况进行补偿，不能仅仅因为产权证上标明为住宅性质就按照住宅用房进行补偿。然而，具体的补偿办法仍需由各地方制定。

各地对于“住改非”房屋拆迁补偿的规定

各地方针对“住改非”房屋拆迁补偿都有自己的规定，其中一些地区甚至可以享受商业房的补偿政策。

例如，黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定：对于拆迁的住宅房屋用作经营使用，且满足以下条件的，货币补偿金额应按照住宅房屋补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：(一)在拆迁通告发布前已依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录；(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证上注明的营业地点与实际被拆迁房屋的位置一致。

丽水市则规定，在拆迁公告公布前近两年以上从事经营的“住改非”房屋，只要能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议，就可以享受商业用房的补偿政策。

沈阳市对于“住改非”房屋也有明确规定，《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条规定：对于利用地面一层住宅从事经营的“住改非”房屋，只要满足以下条件，可以选择货币补偿方式，补偿标准为经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%：房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上；依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录；营业执照的营业地点与被征收房屋的位置一致；2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。

因此，目前尚未有全国性统一规定来确定如何补偿“住改非”房屋，各地的地方规章是主要的补偿依据。