签订质押合同要注意什么，房产抵押纠纷怎么处理

签订质押合同的注意事项

一、明确抵押合同的地位和有效性

1. 抵押合同是主合同（借款合同）的从合同，当主合同无效时，抵押合同也无效。在签订抵押合同时，需要特别注意主合同的有效性。

2. 双方当事人应以书面形式订立抵押合同。

3. 抵押合同中不得约定“在债务履行期届满时，抵押权人无力清偿债务时，将抵押物的所有权转移给债权人”。此约定无法产生法律效力。

二、办理财产抵押登记的要求

1. 如果使用房产、土地、汽车等必须办理抵押登记的财产作为抵押物，应向相关部门申请抵押登记。未办理抵押登记手续的抵押合同将不生效。

2. 如果使用其他财产作为抵押物，可以自愿向公证部门申请抵押登记。只有办理了抵押物登记手续的抵押合同才对抗第三人（即抵押合同以外的人）具有效力。

房产抵押纠纷的处理方法

一、房屋先出售后抵押的情况

在商品房买卖合同有效成立后，如果出卖人在标的房屋上设定了抵押权，购房者起诉请求取得房屋产权时，根据具体情况可以采取以下处理方式：

1. 如果商品房买卖合同未登记，已登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房者的权利，即抵押权大于购房者的权利。然而，如果购房者能够提供证据证明抵押权人明知该房屋已出售，但仍设定抵押权以实现债权，这种恶意损害第三人的行为将不受法律保护。

2. 如果商品房买卖合同已经登记，出卖人向他人设定抵押权，抵押权无法对抗购房者的请求权。

二、房屋先设定抵押后又出售的情况

当房屋设定抵押权并经登记后，出卖人又将该房屋出售，涉及抵押权与购房者权益冲突时，可以采取以下处理方式：

1. 如果出卖人未通知抵押权人或未告知购房人有关抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》的规定，抵押权人可以主张房屋转让行为无效。

2. 如果出卖人已通知抵押权人，并获得抵押权人的同意对该物进行处分，抵押权人可以提前实现其债权。如果已告知购房人有关抵押物设定抵押的情况，但购房人仍然购买，这属于购房人自愿承担风险，法律上也不保护这种情况。