共有物抵押要对方同意吗
点击数：11 更新时间：2024-01-09
根据建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定，共有的房地产抵押时，抵押人需要在事先征得其他共有人的书面同意。这一规定适用于按份共有和共同共有的情况。如果按份共有人单独抵押自己所占有的份额，这种抵押是有效的。然而，房地产能否设定担保取决于其交换价值，特别是用于抵押的房产大部分是私有住宅。即便是按份共有，实现抵押权也会变得十分困难，可能导致社会纠纷的增加。因此，建设部制定这一规定是必要的。
根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押一方以共有的房地产抵押时，如果没有事先征得其他共有人的书面同意，抵押人和抵押权人双方都存在过错。这一规定是针对抵押管理而非登记管理的，是对抵押双方当事人的要求。换句话说，抵押人在签订抵押合同之前应当征得其他共有人的书面同意。
对于已登记为共有财产的房屋所有权，很少会出现共有物抵押的问题，因为共有人也是房屋所有权人。问题在于“隐性”的共有人。我国的私有房产大部分属于配偶间共有，但在形式上并未按照共有财产登记。尽管《城市房屋权属登记管理办法》明确规定了“共有的房屋，由共有人共同申请”，但对于大多数配偶间共有的房产，申请人一般已习惯于由一方登记，不愿意作为共有财产登记。如果登记机关强行要求申请人以共有财产登记或提供房产为一方所有的约定，可能会引起强烈反对。
一方面，改变历史形成的习惯需要一个过程，另一方面，这也是房屋所有权登记中需要解决的问题。《婚姻法》的修改使得配偶间财产归属于一方所有或共有更多地由夫妻自行约定。然而，这种变化不一定能在房屋所有权登记中得到体现。作为抵押权人，很容易将房屋权属证书上所载的所有权人作为抵押人。而对于登记机关来说，除非当事人能提供证据证明房屋确实是一方所有的财产，否则应将其视为夫妻共有财产。许多城市的房地产登记机关要求夫妻双方到场签字以减少未来可能发生的纠纷。
根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，他项权利登记应由权利人和他项权利人共同申请。这里的权利人指的是房屋所有权人，他项权利人指的是抵押权人。当事人在填写登记申请表时，应当签名以示对申请登记事项的真实性负责。
在实际工作中，有时会遇到以下情况：当抵押一方为自然人时，由于抵押人在提出登记申请时未当场签字，或由他人代为签字。事后，抵押人即房屋所有权人可能对抵押申请表上的签名或私人印章提出异议，并否认抵押权登记的合法性。
一些金融机构为了改善服务，代办贷款人的抵押权登记，但未让抵押人出具委托书，由金融机构的工作人员以抵押人的代理人身份申请登记。这样的做法容易引起争议。
根据现有规定，并没有要求当事人在提出登记申请时必须当场在申请表上签名。许多抵押人习惯使用私人印章。尽管我国大陆尚未建立私人印章的注册制度，但在行政管理和司法实践中，私人加盖的印章被承认具有一定效力，不能认为仅有私章而未有签名的登记文件无效。问题在于，一旦登记产生争议，很难确定其真实性。如果当事人声称登记文件中加盖的印章是伪造的，或者印章被盗用，就会面临一些困难。一方面，伪造或盗用他人印章的事情确实时有发生。另一方面，诡称印章是伪造或盗用的情况也很常见，很难辨别真实情况。
对于登记机关来说，身份证只能用于核对当事人（抵押人、抵押权人或其代理人）的身份，持有他人的身份证并不能证明接受他人的委托。因此，凭借他人的身份证件和印章是不能受理登记的。有些登记表上虽有签名，但并非在申请时签署，而是在提交申请前事先签好。如果事后查明是他人代签，登记机关将会处于被动地位。因此，采用当事人在登记机关当场签名的方法可以确认抵押当事人向登记机关提出了登记申请，基本上杜绝了此类纠纷的发生。