未登记的房产抵押协议是否有效

借款合同的法律效力及抵押担保责任

根据2008年9月的借款合同，王某向何某借款14万元，约定了1年的借款期限。合同中明确规定，王某夫妇将位于莲洲乡杨桥街、占地面积为120平米的4层房屋作为借款的抵押物，并将房产证和土地使用权证交由何某保管。此外，合同还约定，如果借款逾期未能归还，王某夫妇愿意将该房产以20万元的价格卖给何某，并将多余款项退还给借款人。同时，双方还约定一次性办理房屋过户手续，相关手续费由何某承担。

抵押协议的效力及登记问题

根据《物权法》第15条的规定，当事人之间就设立、变更、转让和消灭不动产物权订立的合同，自合同成立时生效。即使未办理物权登记，合同仍然有效。在本案中，抵押协议没有进行相关部门的抵押登记。在民事纠纷中，未进行登记的抵押只会影响与第三人的对抗效果。然而，在本案中并不存在已进行登记的第三人。因此，如果王某无法偿还到期债务，应判决其按合同约定承担抵押担保责任。

关于买卖抵押房产的协议的无效性

双方在借款合同中约定了关于买卖抵押房产的协议。然而，该协议规避了我国担保法和物权法中关于抵押时双方不得约定转移抵押财产所有权的禁止性规定。因此，该协议内容无效。

综上所述，根据借款合同的法律效力及抵押担保责任，本案中的借款事实清楚，抵押协议生效。如果王某无法偿还到期债务，应判决其按合同约定承担抵押担保责任。然而，关于买卖抵押房产的协议无效，不得转移抵押财产所有权。