郑州市房地产抵押管理办法解读

第一章　总则

第一条　目的

为了加强房地产抵押管理，适应经济发展的需要，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　适用范围

凡在本市行政区域内从事房地产抵押活动的单位和个人，均应遵守本办法。无地上定着物的土地使用权抵押管理办法，由市人民政府另行制定。

第三条　登记制度

房地产抵押实行登记制度。以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。

第四条　主管部门

市房产行政管理部门是本市房地产抵押管理工作的主管部门。其所属的房地产抵押管理机构具体负责房地产抵押的管理工作。县(市)、上街区房产行政管理部门主管本行政区域内房地产抵押的管理工作，业务上接受市房产行政管理部门的指导。

第二章　抵押权的设定

第五条　可抵押的房地产

下列房地产可以设定抵押：

(一)取得房屋所有权证的房屋;

(二)取得期得所有权的房屋;

(三)符合房地产转让条件的在建工程。

第六条　设定抵押的规定

有下列情形之一的房地产设定抵押的，应遵守下列规定：

(一)共有的房地产，抵押人应取得其他共有人的书面同意;

(二)已出租的房地产，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人;

(三)国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产，应当经主管部门或国家授权的投资机构批准;

(四)集体所有制企业的房地产，应当经本企业职工(代表)大会同意;

(五)股份制企业的房地产，应当按企业章程的规定，经董事会或股东大会通过;

(六)同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人;

(七)破产、兼并企业的房地产用于安置企业职工的，接受企业以该房地产设定抵押的，应经企业职工代表大会通过，并报市或县(市)、区人民政府批准。

第七条　不可抵押的房地产

下列房地产不得抵押：

(一)权属有争议的房地产;

(二)教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产;

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(四)依法查封或以其他形式限制转让的房地产;

(五)已经预售的房屋;

(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;

(七)已出租的公有住宅房屋;

(八)国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物;

(九)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。

第八条　抵押物价值与债权金额

房地产抵押人所担保的债权不得超出房地产的价值。房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第九条　抵押范围

抵押人与抵押权人可以在最高债权额限度内，以房地产对一定期限内连续发生的债权作担保。

第十条　评估和价格

房地产抵押必须由具有法定相应评估资格的评估机构评估价格。购买的预售房屋以预售合同中载明的价格为准。

第十一条　抵押合同

房地产抵押合同应当签订书面抵押合同，并使用统一文本。

第十二条　抵押合同内容

房地产抵押合同除具有经济合同要求载明的主要条款外，还应载明下列内容：

(一)主债权的种类、数额;

(二)抵押房地产的座落、层数、结构、建筑面积、用地面积以及权证编号等;

(三)抵押房地产价格;

(四)抵押房地产担保的范围;

(五)债务人履行债务的期限;

(六)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、责任以及意外毁损或者灭失的责任;

(七)抵押权消灭的条件。

抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押房屋的所有权转移为债权人所有。

第十三条　抵押范围

抵押房地产担保的范围，包括担保主债权项下的金额及利息、违约金、罚息、损害赔偿金和实现抵押权的拍卖费、诉讼费等有关费用。当事人另有约定的，从其约定。

第三章　抵押登记

第十四条　登记申请

房地产抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起十五日内，向市、县(市)、上街区房地产抵押管理机构申请抵押登记，办理房屋他项权证。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第十五条　登记所需文件

办理房地产抵押登记，应当向房地产抵押管理机构交验下列文件：

(一)抵押申请书;

(二)主合同、抵押合同;

(三)抵押房地产评估报告;

(四)抵押当事人双方的身份证件或法人资格证明;

(五)本办法规定的及房地产抵押管理机构认为必要的其他文件。

第十六条　交验土地使用权证等文件

抵押取得房屋所有权证房屋的，抵押人应当向房地产抵押管理机构交验房屋所有权证、土地使用权证或土地共用证明。购买期得所有权的商品房设定抵押的，还应当向房地产抵押管理机构交验购房合同、预售许可证、交款凭证。购买期得所有权的住房制度改革的房屋设定抵押的，还应当向房地产抵押管理机构交验建设工程规划许可证或房屋所有权证、建设单位的土地使用权证、购房合同、交款凭证。以在建工程设定抵押的，还应当向房地产抵押管理机构交验土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程概算书及已投入的工程款额、已完成工程量的证明。抵押人交验的土地使用权证或土地共用证明应经土地管理部门验证；房地产抵押登记手续办理完毕后，应向土地管理部门备案。

第十七条　其他证明文件

抵押的房地产有本办法第六条规定情形之一的，抵押当事人应当向房地产抵押管理机构交验相应的证件、批准文件或书面证明。

第十八条　登记结果

市、县(市)、上街区房地产抵押管理机构应当自收到抵押登记申请之日起十五日内，经审查符合本办法规定的，给予登记发给《房屋他项权证》;对不符合本办法规定的，不予登记，并书面答复申请人。

第十九条　登记证明

房地产抵押登记，房地产抵押管理机构应在抵押房屋的所有权证上载明已抵押事项。房屋在抵押期间竣工的，应重新申请抵押登记。抵押期间，所有权证由抵押人收存；《房屋他项权证》由抵押权人收存。

第二十条　变更登记和注销登记

抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当自抵押合同变更之日起十五日内，到原房地产抵押管理机构办理抵押变更登记。抵押合同解除或终止的，抵押当事人应当自抵押合同解除或终止之日起一个月内，持有关证件到原房地产抵押管理机构办理抵押注销登记。

第二十一条　档案和查询

市、县(市)、上街区房地产抵押管理机构应当建立、健全房地产抵押档案。公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料，房地产抵押管理机构应当无偿提供查询服务。

第四章　抵押房地产的占用与处分

第二十二条　抵押房地产的占用与管理

已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在房地产抵押期间，应当维护抵押房地产的安全与完好。

第二十三条　抵押房地产的转让

抵押人转让抵押的房地产，应当通知抵押权人，并告知受让人房地产已经抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让房地产的价款，明显低于其价值的，抵押人应向抵押权人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押的房地产。抵押人转让抵押房地产所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。

第二十四条　拆迁和解除抵押

因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第二十五条　抵押房地产的处分

有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的;

(二)抵押人死亡或者依法被宣告失踪、宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

(三)抵押人被依法宣告解散或破产的;

(四)抵押人违反本办法有关规定，擅自处分抵押房地产的;

(五)抵押合同约定处分房地产的其他情况。

第二十六条　抵押房地产的处分方式

抵押权人处分抵押的房地产，可以与抵押人协议将抵押房地产折价处理或者以拍卖、变卖方式处理。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第二十七条　优先受偿

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第二十八条　破产情况

抵押人被依法宣告破产的，其破产前已设定抵押的房地产，抵押权人享有优先受偿的权利。对处分抵押房地产所得价款超过其所担保的债务数额的，超过部分属于破产财产。

第二十九条　处分款项分配

处分被抵押的房地产所得款项，依下列顺序分配：

(一)支付处分该房地产的费用;

(二)支付与该抵押房地产有关的应缴纳法定税费;

(三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金;

(四)余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。法律、法规另有规定的，从其规定。

第五章　处罚

第三十条　未办理登记的处罚

违反本办法规定未办理房地产抵押登记或变更登记、注销登记的，责令改正，对当事人处以500元以上1000元以下罚款；逾期仍不登记的，处以1000元以上3000元以下罚款。

第三十一条　弄虚作假的处罚

房地产抵押当事人弄虚作假骗取房屋抵押登记证件的，或者伪造、涂改房屋抵押登记证件的，由市、县(市)、上街区房产行政管理部门注销其证件，处1000元以下罚款。

第三十二条　违反职责的处罚

房地产抵押管理人员违反本办法规定办理抵押登记或者利用职务上的便利，索取、收受他人财物的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第三十三条　定义

本办法所称抵押人是指将依法取得的房地产提供给本人或第三人履行债务担保的公民、法人和其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人和其他组织。本办法所称期得所有权的房屋是指以买卖合同约定，将来某一时间取得所有权的房屋。本办法所称在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金，以其合法方式取得土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给债权人作为偿还债务履行担保的行为。

第三十四条　解释权

本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第三十五条　施行日期

本办法自一九九九年一月一日起施行。