购房合同注意事项之合约条款

第一，付款方式与价位

在购房合同中，应明确注明与发展商谈定的付款方式与价位。如果是按揭付款或工程期分期付款，应注明每期款的缴款时间。

第二，交付房屋日期

发展商交付房屋的日期必须明确写明，应明确到具体的年月日。避免使用模棱两可的措辞，以免涉及逾期交房的违约问题。

第三，购置房屋的面积

购房合同中应明确销售面积，包括分摊的公用面积。如果面积误差超过约定范围，购房者有权要求退房或追缴利息损失。某些城市如上海规定，如果实测面积大于购置面积，购房者无需追补面积款；但如果实测面积小于购置面积，发展商需要退款。

第四，天然气或煤气通气时间

购房合同应明确天然气或煤气通气的准确时间。煤气公司规定，必须等到楼宅入住率达70%时才能通气源。因此，即使煤气管道已通，购房者仍有可能用不上煤气，给生活带来不便。合约中应注明气源通气的准确时间，或注明如果入住率不够，发展商将采取的应急办法。

第五，产权证发放时间

合同中应明确产权证发放到手中的准确时间。尽管产权证发放可能较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。

第六，补充合同

发展商在与购房者签约时，除签署正式合同外，往往还会让购房者再签署一份补充合同，以更清晰地阐述协议内容。购房者应注意仔细研读补充条款，避免落入不法发展商的文字陷阱。补充合同主要涉及不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差超过约定范围时的免赔责任。

购房合同注意事项之签署购房合同须知

一、产权证要齐全

购房者应确保产权证的齐全，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。销售许可证的证件原件应在售楼现场悬挂，购房者应能够看到证件的原件。此外，购房者还应确认土地证是否抵押，土地使用证是否有备注页注明开发商是否向银行申请开发贷款，以及开发商的营业执照是否包含房地产开发商的土地经营许可。

二、交房日期与条件

购房合同应明确交房日期、通水、通电、通气等条件，并明确双方违约责任。根据规定，入住率达到70%以上才能开通燃气，之前开发商应免费提供液化气灌。

三、延期交房

购房合同中应规定发展商若延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限。如果发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。

四、建设依据与销售依据

购房合同中应明确项目的建设依据，并核对与开发商提供的相关证件是否一致。购房合同还应明确商品房的销售依据，包括销售许可证的号码、批准的机构以及销售方式。

五、公摊面积

购房合同应明确公摊面积的计算方法，不应包括仓库、机动车车库、非机动车车库、人房地下室以及可以单独使用的空间。购房合同的附件应包括房屋面积分摊的说明表，明确分摊的面积和经过哪个部门批准。

六、面积确认和差异的确定

购房者应选择在合同中已经规定的面积误差处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，如正负3%。超过此比例的购房者可以选择退房，发展商应退还房款及利息。

七、付款方式与期限

购房合同应明确付款方式与期限。一次性付款可以与发展商协商，是否可以留出一定比例的房款在正式交房后支付。银行贷款应按约定的时间到账，如果未到账，购房者应根据合同支付相应的违约金。

八、卖方预期付款的违约责任

购房合同应明确卖方超过30天未付清房款时的解约责任。对于预期交房的解约期限，也应与付款违约的期限相对应，确保平等。

九、规划设计变更

购房合同应规定，如果发展商认为需要进行规划设计变更，应在收到有关部门批准变更的10个工作日内书面通知购房者。购房者有权选择退房。

十、房屋交接

开发商应请房地产管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，并在交楼时提供实测面积的数据。购房者还应获得住宅质量保证书和住宅使用说明书。如果开发商提供的证明原件不全，购房者可以拒绝收楼，由开发商承担相关责任。

十一、基础设施和配套设施

购房合同应明确开发商关于基础设施和配套设施的承诺。包括通水、通电、通电梯等基本保障，以及天然气和燃气管道的开通。购房者应与开发商约定开通天然气的条件，避免影响正常生活。购房合同还应明确如果未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式。

十二、产权登记

购房合同应约定办理产权证的时限，以及违约的条款。如果因开发商的责任未及时将所有资料报产权登记机关备案，导致购买人无法及时办理产权证，可以约定退房或违约金的处理方式。

购房合同注意事项之陷阱

一、认购书中的退房问题

购房者在交付定金后由于无法获得银行贷款而无法购买房产时，发展商通常只退购房款而不退定金。购房者应与发展商约定，如果无法获得贷款时定金如何返还或是否扣除部分作为手续费等。

二、合同主体认定不明

购房者应确认代表发展商签约的人是否为法人代表，如果不是，是否持有授权委托书。购房合同还应明确开发商是否为该房产土地的拥有者。

三、补充协议中的免责条款

购房者应仔细研读补充协议的条款，避免落入发展商的文字陷阱。补充协议通常涉及不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差超过约定范围时的免赔责任。

四、“最短时间”与“最好”

购房者应确保合同中的时间、地点、材料等具体内容，避免使用模糊的概念。合同中应明确每个具体的时间、地点、材料，以及开发商的口头承诺。

五、提前交纳费用

购房者不应轻易在合同中提前交纳不该预先交纳的费用。合同中不应包括未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的条款。

六、卖方解除合同

合同中不应包括卖方解除合同并没收买方全部已付价款的条款。购房者应依据合同法的规定，维护自己的权益。

七、处理结果不明确

合同中应明确处理方式，避免模糊的条款。购房者与发展商签署的合同中应明确对开发商未履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等问题的处理办法。

八、以偏盖全

购房者应将合同写得越细越好，避免给开发商留下空隙。购房者还应具备广泛的建筑、建材方面的知识。

九、拒签补充协议

购房者不应轻易拒签补充协议，应仔细阅读条款并寻求律师的帮助。购房合同的签署需要购房者谨慎对待，避免落入各种陷阱。购房者应注意合同中的各项条款，确保自己的权益得到保护。

购房者的权益保护与补充协议

购房者签署补充协议的重要性

在购房过程中，开发商通常会提供一份有利于自身的补充协议，作为购房者，同样也可以制定一份有利于自己的补充协议。为了确保自身权益，购房者应将开发商在广告宣传和楼书中的条款以及装修和物业管理方面的承诺都纳入补充协议中。尽管这可能会增加一些麻烦，但这样做是非常必要的。

电梯问题的案例

以一个简单的例子来说明，购买的塔楼或板楼中是否会全部开通电梯，如果有未开通的电梯，应该如何处理？这个问题并不容忽视。为了增加面积和利润，现在的高层住宅通常只安装几部电梯，并且在平常时间并不全部开放，这在上下班高峰期非常不便。在这种情况下，业主是否有权拒绝支付部分电梯费用呢？

开发商也可以拒签购房者的补充协议

与购房者有权拒签开发商的补充协议一样，开发商也有权拒签购房者的补充协议。

购房者的对策

无论开发商的态度如何，购房者都应该争取自己的权益。如果觉得没有把握，或者无法达成一致，购房者可能不得不放弃购房。然而，为了保护自身权益，购房者应该尽力争取并签署补充协议。