房地产土地开发流程

一、开发前期

开发前期准备工作主要包括计划委员会对房地产项目进行立项审批，规划委员会对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

1. 许可证的取得

在开发前期阶段，开发商需要取得《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》等许可证。

2. 国有土地使用权的取得

《国有土地使用权证》是在开发前期阶段取得的。土地的取得方式有两种：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地不允许作开发利用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于出让方式。

如果要在划拨土地上进行开发，也需要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。

二、建筑施工

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

三、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。