工业土地开发流程

1、 前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。

2、 建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、 销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。

土地使用年限问题

1、养殖业一般属于工业用地，正常来说他们大片的土地为出让用地，也有很大一部分为向国家租赁的，出让工业用地50年，租赁土地一般为30年;工业出让土地到期前一年向有关部门申请续约继续使用，补缴相应的土地出让金。

2、集体用地只能在本集体成员内部流转。

3、住宅用地法定最高使用年限70年，使用年限到期后目前规定自动续期不用缴费。

4、到偏远山区，或者经济不发达地区，这最好与你们当地的农业部门进行沟通，看看能不能得到政策上的扶持。

工业用地转让税费有哪些

(一)营业税

根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。

(二)城市维护建设税和教育费附加

以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加

(三)土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。