土地使用权买卖的法律分析

基本事实

在土地使用权买卖中，购买者可以获得土地上种植植物的收益，并且可以独立支配和处置土地使用权。下面以一个土地出让合同纠纷案例为例，来分析土地出让合同相关知识。

一审认定与判决

金华市中级人民法院经审理认为，根据xx管委会与浙江xx永x电子有限公司签订的《土地出让协议书》内容合法有效，支持xx管委会要求华xx公司支付土地出让金的请求。然而，双方签订的借款协议将拖欠的土地出让金转为借款，违反了金融法规，因此，xx管委会要求按借款协议约定的利率计算滞纳金的请求不予支持。根据最高人民法院的司法解释规定，对逾期付款违约金应按规定计算。华xx公司是原浙江浦江永x电子有限公司的权利义务承受者，因此应当承担支付土地出让金及逾期违约金的民事责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该院于2002年5月22日判决：华xx公司应在判决生效之日起十日内支付xx管委会土地出让金154.5万元，并支付逾期付款违约金。案件受理费由xx管委会负担1000元，华xx公司负担22619元；保全费由华xx公司负担14129元。

当事人上诉请求与答辩

宣判后，华xx公司不服上述判决，上诉称：双方签订的借款协议表明土地使用权出让合同已履行完毕，双方形成了另一个合同关系，即借款合同关系，原审法院判令华xx公司支付土地出让金属于认定事实错误；原审判决适用已废除的司法解释，判令其按万分之四支付违约金违反有关司法解释的规定；华xx公司自行配套耗资80余万元，应在借款中冲抵。因此，上诉人请求二审法院撤销原判，改判华xx公司归还xx管委会1108080.64元。xx管委会辩称：华xx公司拖欠的是土地出让金，并非借款；华xx公司未按土地使用权出让合同规定交纳土地出让金，应支付违约金；双方签订的土地出让协议中未规定具体的配套条款，华xx公司要求抵销配套费无事实和法律依据，且未提出反诉。因此，原审法院认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审认定与判决

浙江省高级人民法院经审理认为，双方签订的土地使用权出让协议书内容合法，主体适格，其效力应予认定。尽管公司未按协议约定支付土地出让金，双方经协商将土地出让金未付部分转为借款，并签订了借款协议，但双方之间并不存在真实的借贷关系。华xx公司提出双方已形成另一合同关系即借款关系上诉理由，不予支持。华xx公司应支付尚欠土地出让金154.5万元，并承担逾期付款的违约责任，违约责任应按最高人民法院关于逾期付款违约金的相关司法解释规定处理。关于配套费抵销问题，因华xx公司未能提供有效证据证明其主张，故上诉理由亦不予支持。根据《中民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决如下：由华xx公司于判决生效之日起十日内支付xx管委会土地出让金154.5万元，并支付逾期付款违约金为华xx应支付给xx管委会尚欠土地出让金154.5万元，并支付逾期付款滞纳金。

对本案的解析

本案涉及两个问题值得探讨：1.本案性质究竟系借款纠纷还是土地出让金纠纷；2.华xx公司在诉讼中主张配套费与出让金的抵销，是否必须以反诉形式提出。关于本案纠纷的性质，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用者应在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金。逾期未支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应依照规定办理登记，取得土地使用权。因此，从法律上看，只要受让人实际获得国有土地使用权证，即意味着已经缴清全部土地出让金。然而，在实践中，受让人没有全部缴清土地出让金而办出土地使用权证的情况较为普遍。这种做法违反了法律规定，但不属于民事审判范围。在本案中，xx管委会将华xx公司欠交的土地出让金转为借款可能是为了达到依法行政的效果。本案中，双方当事人仅就欠缴的土地出让金问题重新签订借款协议，约定将土地出让金转为借款。是否应当认定双方形成了新的借贷法律关系呢？有观点认为，就土地使用权出让合同的履行而言，xx管委会已经给华xx公司发放了土地使用权证，剩下的仅是土地出让金余款的支付问题。当事人仅就该款的支付问题进行协商，说明就该出让合同的履行而言，除了该款的支付问题外，其余问题并无争议。当事人双方同意将该款的支付问题转为借款后，形成的是借款合同关系。借款关系一旦形成，当事人间的土地使用权出让关系即行终结，原合同约定的所有权利义务关系即行终止。这是当事人意思自治的表现，法院没有必要对此进行干预。因此，在实质上可以认为华xx公司已经缴清了全部的土地出让金。土地出让金的余款，在性质上已转为借款，是xx管委会借给华xx公司的。以后就该款的支付问题引起争议的，应以借款纠纷进行处理。