中国高房价还能上升多久、有哪些原因导致的
点击数：10 更新时间：2024-07-08
尽管房价上涨目前主要是货币现象，但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在。中国的城市化进程虽然已经进入后期，但大城市化率仍然不高，三四线城市向一、二线城市迁徙的过程仍未结束。同时，一二线城市为了获得更多的公共服务资源，也存在市内城市化和居住地的再选择过程，从而使得购房需求持续高涨。
以天津市为例，从2010年至2015年这五年中，天津市的常住人口增长19.6%，但全国总人口只增加3.1%，说明在全国人口增速放缓的情况下，天津人口净增速达到16.5%。又如，河南省常住人口在2010-2015年这五年中几乎没有增加，相对全国总人口的增加比例，其净增速实际上是负3%，但郑州作为省会城市，同期人口约增长10%左右。中部不少省份的人口净流出与省会城市人口的净流入，在江西、安徽等省也有类似情况。这就是所谓的大城市化现象。但由于目前一线城市的人口严控，人为导致人口增长放缓甚至负增长。故当前的大城市化主要体现在二线城市。
市内农业人口的城市化是中国比较独特的现象。中国的城市大多是按行政区划设置的，例如重庆的农业人口规模较大，故其常住人口就超过上海，但其城市化率远低于上海，故自身也存在提高城市化率的过程。此外，由于二线城市的教育、医疗等公共资源虽然不如一线城市，但也远胜于三四线城市，这种公共服务资源分布不均衡的现状，也是导致二线城市外来人口增加和二线城市内部人口向公共资源丰富的区域集中的原因。学区房价格的大幅攀升就是一个典型案例。
从五月份的信贷数据看，居民的中长期贷款（绝大部分为房贷）增长较高，大约为5000亿左右，使得前5个月的居民新增房贷达到18000亿左右。预计上半年新增房贷将超过2万亿，比去年同期增长60%。假如今年全年新增房贷达到4万亿，则居民房贷余额将达到20万亿。尽管从总量看并不算高，但增量过大，反映了居民购房加杠杆的情况。
居民房贷增速的上升是从2013年开始的。可能原因包括房价上涨导致靠自筹资金购房难度增加，国家抑制投机性购房的政策下，刚需和改善型购房的比例增加，贷款利率不断下行和首付比例下调，以及反腐因素导致灰色收入高的群体购房意愿下降。
今年各地出台了购房刺激政策，如降低首付、农民购房补贴、加大货币化安置比例等。总体来看，房地产高库存地区鼓励居民加杠杆购房，房价上涨过快的地区则采取各种限购措施。然而，高库存地区的房价仍未改变高库存现状，而房地产热门城市的居民购房总体上仍在加杠杆。
在经济下行的过程中，银行的不良贷款率也在快速上升，因此，各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷，因为房贷已经成为不良率最低的贷款了。然而，房贷最终可能从优质贷款变为劣质贷款，就像美国次贷危机中居民房贷违约引发的后果一样。
要观察房价何时出现向下拐点并不容易，因为影响房价的因素很多，政策也会调控或管制市场。然而，可以通过观察房贷余额的变化、通胀率的变化以及金融机构之间的信用风险等窗口来预测房价变化。居民购房的杠杆率情况也值得关注，房贷规模的暴增可能导致类似2015年股灾的情况。房地产的流动性风险也需要关注，因为楼市的流动性风险会更大。
房价可能连续上涨20年，但总是有顶的。房地产的周期大致为18-25年，包括上涨和下跌阶段。人口老龄化和流动人口减少使得作为耐用消费品的房子的需求下降。因此，不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆“理性回落”。
房地产市场的变化是复杂的，需要综合考虑多个因素。虽然无法准确预测房价的走势，但通过观察不同窗口的变化，可以更好地了解房地产市场的动态。