北京市房屋拆迁评估规则(暂行)

第一条

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。

第二条

被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则第二条至第七条规定评估确定。

第三条

房屋拆迁补偿价计算公式为：房屋拆迁补偿价 = (基准地价 × K + 基准房价) × 被拆迁房屋建筑面积 + 被拆迁房屋重置成新价

第四条

基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围由市国土资源和房屋管理局制定并定期公布（见附件一）。土地级别为七至十级的地区的基准房价由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。

第五条

K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》（见附件二）确定。被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。

第六条

被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》（京房地评字〔1996〕573号）和《北京市住宅楼房估价技术规范》（京房地评字〔1999〕655号）执行。

第七条

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋（不含已购公有住房）的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。

第八条

非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999]656号）执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。

第九条

本规则由市国土资源和房屋管理局负责解释。

附件一：住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围

一、住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表

单位：元/建筑平方米土地级别 基准地价 基准房价一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级

二、住宅房屋拆迁评估土地级别范围

一级：西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区二级：广安门内大街—广安门北滨河路—西二环护城河引水渠—三里河路—西直门外大街—北二环路—东直门北大街—东直门外斜街—东三环北路—东三环中路—通惠河—广渠门北滨河路—广渠门内大街—珠市口东大街—珠市口西大街—骡马市大街—广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区三级：劲松路—广渠门南滨河路—方庄路—群星路—蒲黄榆路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—丰台北路—莲花河—西三环中路—太平东路—万寿路—朱各庄路—西翠路—西八里庄路—西三环北路—长春桥路—蓝靛厂北路—巴沟路—苏州街—海淀路—中关村大街—北三环西路—北三环中路—北辰路—北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—惠新西街—樱花园西街—北三环东路—西坝河—霄云里南街延长线至亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—农展馆南路—甜水园西街—金台路—西大望路—建国路—金台西路南延长线—京秦铁路—东三环中路—东三环南路—劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区四级：1.西四环中路—西四环北路—北四环西路—万泉河路—颐和园路—清华西路—圆明园东路—双清路—清华东路—大屯路—北小河—小营路北延长线—小营北路—关庄路—北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—十里堡路南侧延长线—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延长线—周庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—菜户营南路—莲花河—凉水河西延线—西三环南路—西三环中路—莲花池西路—莲花河—西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区2.望京地区（望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰东街）3.酒仙桥地区五级：1.青龙桥—北五环西路—北五环中路—北五环东路—东五环北路—东五环中路—京秦铁路—东四环中路—东四环南路—南四环东路—南四环中路—南四环西路—西四环南路—丰台西路—程庄路—小屯路—吴家村路—八宝山南路—鲁谷路西段—京原公路—西五环中路—西五环北路—北五环西路—青龙桥；所围地区除一至四级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区2.清河居住小区3.上地开发区、国家级软件园区4.北苑居住小区六级：1.朝阳区、石景山区除一至五级地价区外的地区2.海淀区国家生命园西界—北清路东段—永丰中试基地东界—永丰中试基地北界—永丰中试基地西界—北清路西段—温北路南段—黑龙潭路—山脊线以南，除一至五级地价区以外的地区3.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区4.昌平区的区政府所在地中心区和龙城花园、回南路、太平庄以南地区5.顺义区的区政府所在地中心区和天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区6.大兴区的区政府所在地中心区及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区7.通州区的区政府所在地中心区七级：1.海淀区国家生命园西界—北清路东段—永丰中试基地东界—永丰中试基地北界—永丰中试基地西界—北清路西段—温北路南段—黑龙潭路—山脊线以北地区2.丰台区永定河以西地区3.昌平区、顺义区、通州区、大兴区的区政府所在地建成区内除六级地价区外的地区八级：1.房山区、门头沟区的区政府所在地建成区2.怀柔县、平谷县、密云县、延庆县的县城建成区3.规划市区外除五至七级地价区以外的市级开发区和主要建制镇九级：市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区十级：市域范围内，除一至九级地价区外部的其他地区

附件二：住宅房屋拆迁容积率修正系数(K)表

规划容积率r' 修正系数K 现状容积率r