商品房广告和宣传资料的法律性质

开发商虚假宣传的法律责任及购房者的权益保护

一、开发商对规划内容虚假宣传的法律责任

根据《合同法》规定，广告通常只是邀约邀请，没有法律效力。然而，如果开发商在广告中对商品房的规划内容和相关设施作出具体承诺，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定产生重大影响，那么这些广告内容应被视为要约。如果开发商违反了这些要约，将承担违约责任。

如果开发商的广告宣传与规划设计不符，或者规划中根本没有相关规划内容，开发商无法履行广告中的承诺，购房者也无法要求实际履行。这种行为属于虚假广告，违反了《广告法》的规定。购房者可以向法院请求撤销合同，并要求开发商承担赔偿责任。如果开发商的广告宣传内容与规划内容相符，并在广告中明确表示，广告的内容可以视为合同内容。购房者可以要求开发商实际履行合同，并要求赔偿。

购房者在面对开发商炫目的售房广告时，可以委托律师查询相关规划部门，以确定广告中的承诺是否能够兑现。

二、对开发商广告宣传资料效力的约定

为了避免承担赔偿责任，一些开发商在广告或宣传资料中明确表示“广告内容仅供参考，不具有法律效力”。在这种情况下，购房者可以将广告内容写入合同，并约定较高的违约责任，增加开发商的违约成本。这样做可以防止开发商任意违约，不履行合同约定。因为如果开发商的违约成本大于守约成本，开发商将倾向于履行承诺，而不会擅自违约。

三、开发商对规划范围外虚假宣传的法律责任

一些开发商在广告中宣传“距离市中心10分钟”，并附近有公园、广场等配套环境。然而，实际上这些宣传只是描述小区周围的环境。甚至有些开发商承诺可以为购房者办理户口，解决子女上学问题。然而，实际上户口办理是公安机关的职责，必须符合国家户籍管理规定。开发商的承诺实际上是虚假的，可能无法兑现。这种情况属于开发商提供虚假信息，购房者可以要求撤销合同，并要求开发商赔偿损失。

购房者在购房决策时，不应轻信开发商的广告宣传。应对宣传内容进行调查，并在决策之前做出充分的调查，以避免梦想成空。