被拆迁人的主体资格确认方法

1、主体资格的重要性

根据《中华人民共和国合同法》第九条规定，订立合同的当事人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。民事权利能力指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。在拆迁协议中，如果主体是公民，其应当是完全具备民事行为能力的人；如果主体是法人或其他组织，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。

2、被拆迁人主体资格的适格性

仅仅根据上述规定无法简单确定被拆迁人的主体资格是否适格。实际生活中会出现各种情况。

所有资格的认定

一般情况下，被拆除房屋及其附属物的所有权人应以房屋产权证明上所记载的所有权人为准。然而，也会出现一些特殊情况。例如，因财产分割导致房屋产权或附属物归属不明确，应以双方签订的书面协议为准；因房屋原产权人死亡导致房屋产权不明确，应以被继承人之间订立的遗嘱或财产分割书面协议为准，或以生效的法院判决、裁定为准；因房屋买卖引起的产权纠纷，应以生效的房屋买卖合同为准，或以法院的生效判决、裁定为准；对于设定抵押权的房屋，如果抵押权人正在办理有关抵押房屋过户手续，可以以抵押权人为产权人；如果仍在抵押协议规定的抵押期间，应以抵押人为产权人；改建、翻建、扩建或新建的房屋应经城市规划管理部门批准，但如果产权没有在法定期间向有关部门申请登记，应以经规划部门批准的申请人为房屋产权人，或责令有关当事人办理产权登记后依法确认。

3、被拆迁人的认定标准

一般认为，在拆迁范围内的单位和个人，只要满足以下条件之一，即可认定为被拆迁人：(1)私有房屋的所有人。所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明。(2)公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称为产权人。国家授权管理的房屋分为直管房和代管房。产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明。(3)被拆迁房屋的代管人。代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管指所有人下落不明且无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋。其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是指城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所说的被拆迁房屋的代管人指的是国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。对被拆迁人资格的认定，关键在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。只有在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权的人才能被认定为被拆迁人，否则不应认定为被拆迁人。