房屋租赁保证金的执行方式

1. 履约保证金的定义和性质

履约保证金在房屋租赁合同中常见，实际上是对双方诚信履行合同的一种违约金。有时也称为押金，但无论名称如何，其设立初衷相似。

履约保证金具有双向担保和惩罚的性质。如果合同没有明确约定适用定金罚则性质的条款，那么履约保证金就不是定金，而是其他金钱质。

2. 履约保证金的成立和生效

履约保证金属于金钱质押，其成立和生效时间为在签订合同或履约保证金条款时交付给出租人。一般情况下，履约保证金主要用于补偿违约后约定的违约金额度不足的问题，但法院也承认履约保证金具备惩罚功能。

3. 定金和履约保证金的区别

如果房屋租赁合同中的履约保证金条款未明确约定其具备定金功能，那么履约保证金不能发挥定金的效力。定金是合同双方的担保，当一方交付一定数额的金钱后，另一方不履行合同义务需双倍返还，交付金钱的一方不履行义务则无权要回。

4. 履约保证金的担保范围

如果房屋租赁合同中的履约保证金条款未明确约定担保范围涵盖的费用（如租金），当承租人拖欠租金时，出租人无法证明损失已达到或超过履约保证金金额，就不能直接没收履约保证金。

5. 履约保证金的退还和抵扣

履约保证金条款可以约定在租赁合同履行完毕后，出租人拖延退还履约保证金需承担相应的违约责任，或者约定在合同临近终止时，承租人有权以履约保证金抵付相同数额的租金。

6. 履约保证金的抵扣顺序

承租人可以约定履约保证金的抵扣顺序。当承租人同时拖欠物业费、水电费、租金和迟延支付租金的违约金时，如果承租人没有约定先抵扣欠付的租金，那么出租人将首先冲抵物业费和水电费。由于欠付的租金仍未解决，违约金将继续产生。当欠付的租金和违约金达到一定金额时，可能会满足租赁合同约定的因拖欠租金过多而导致出租人解约的条件。