无效房屋买卖的赔偿计算方法

1. 返还原房屋

当一项房屋买卖被确认为无效时，根据该行为取得的房屋应返还给对方。无效的房屋买卖行为导致取得的房屋失去合法性依据。房屋所有人有权要求返还已经交付给对方居住或使用的房屋，而房屋买受人有义务返还该房屋。如果房屋买卖双方并未实际交付房屋，则无需考虑返还房屋的问题。

2. 赔偿损失

在房屋买卖被确认为无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，则应各自承担相应的责任。如果房屋买卖行为无效是由一方的过错导致的，该过错方应向对方赔偿因此而遭受的经济损失。如果房屋买卖行为无效是由双方的过错导致的，双方应根据各自过错的程度和造成的损害程度承担相应的责任。

3. 追缴财产

在房屋买卖双方恶意串通、损害国家、集体或第三方利益的情况下，或者私买私卖私有房屋、转手倒卖谋取暴利的情况下，或者伪造证据、倒卖他人房屋的情况下，如果双方都是故意的，则应追缴双方所取得或约定取得的财产，将其收归国有。如果只有一方是故意的，则故意方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方，并赔偿损失。如果非故意方已经从对方取得或约定取得房屋或价金，则应将其收归国有。

在处理无效的房屋买卖时，需要注意保护善意有偿购买的第三人的利益。主要有两种情况：

共有房屋擅自出卖

根据最高人民法院的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利和承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产一般被认定为无效。但对于第三人善意、有偿取得该财产的情况下，应维护第三人的合法权益，并由擅自处分共有财产的人承担向其他共有人赔偿的责任。

无所有权房屋的出卖

除了宣布房屋买卖无效外，一般情况下，买受人都应返还原房屋。然而，在以下两个条件同时满足的情况下，可以不返还原房屋：(1)被出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领；(2)买受人是善意取得房屋，即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。对于非法的房屋买卖，原则上应返还房屋，但如果非法转卖导致原房屋已不存在，则应采取赔偿价金的方式处理。如果买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，并由出卖人负责追还房屋。出卖人还应向买受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此造成的损失。如果买受人是恶意取得房屋(即买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买)，所有人可以向出卖人请求返还，也可以直接向买受人请求返还，并对出卖人处以罚款。如果所有人不存在，出卖人所得的价金应由房屋管理部门收归国有。

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