建工程抵押所需条件详解

在建工程抵押的条件

在建工程抵押需要满足以下条件：

1. 贷款用途

在建工程抵押贷款的用途必须是为继续建造在建工程所需的资金。在《民法典》出台之前，信贷客户不能将在建工程用于他人的债务担保，也不能为其他用途的债务提供担保，只能为取得在建工程继续建造资金的贷款提供担保。《民法典》实施后，除了在建工程继续建造资金外，还可以为其他债权设定在建工程抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限制。

2. 土地使用权

在建工程抵押必须在占用范围内的土地上，已经支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3. 三证齐全

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押合同必须包含土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号。因此，在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，在建工程还必须已取得建设工程施工许可证。

4. 自有资金投入

投入在建工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并且已确定工程施工进度和竣工交付日期。

在建工程抵押存在的法律风险

在建工程抵押存在以下法律风险：

1. 重复抵押

由于贷款额度等原因，开发商可能在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，导致重复抵押的情况。

2. 未经同意的预售

为避免影响销售，开发商在预售抵押在建项目的商品房之前，未按要求取得抵押权人的书面同意并告知购房者。

3. 施工单位垫资

施工单位垫资后，开发商将部分房地产抵付工程款后又进行抵押。如果与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将受到影响。

4. 抵押价值评估和抵押比例

在建工程抵押价值的评估和允许抵押的在建工程比例等问题尚无统一标准。

5. 预售款挪用

部分开发商为回避预售管理部门的监管，与购房人签订合同后未及时进行备案登记，导致预售款挪用。

6. 网上备案不透明

尽管已有地方实施了商品房网上备案工作，但购房群众对此仍不了解，无法通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。

7. 预售款监管不到位

个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，导致在办理房屋所有权证时，国有土地使用证或在建工程仍未解除抵押，造成产权过户障碍，购房者无法顺利取得房屋所有权证。

在现实生活中，开发商在开发工程时可能存在资金链问题。在这种情况下，可以利用正在建造的工程进行抵押贷款。然而，对于这种抵押存在限制性规定，下面简单介绍一下条件。