买房是定金还是订金可以退

买房：定金与订金的退还问题

一、定金与订金的基本概念

定金和订金虽然读音相同，但在法律上有本质区别。定金是指履行合同的保证金，具有双重担保性，即同时担保合同双方当事人的债权。交付定金的一方不履行债务的，会丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。订金则可视为预付款或诚意金，给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还。

二、定金与订金的退还规定

1. 定金：根据民法典规定，定金交付后，如果定金给付方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则无权要求返还定金；收受定金方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同，则应当双倍返还定金。定金只有在合同履行后，才能抵作价款或收回。

2. 订金：法律上对订金没有明确规定，订金的效力取决于双方当事人的约定。如果双方当事人有约定，则按照约定执行；如果没有约定，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，只对给付方形成约束。

三、定金与订金的区别

1. 手段不同：定金是一种担保手段，交付定金在于担保债务的履行，不是履行债务的行为；而订金是一种支付手段，交付订金是履行债务的行为，不具有担保债务履行的作用。

2. 退还情形不同：如果交付定金一方违约，另一方一般无权要求返还定金；接受定金一方违约时应双倍返还定金，起到制裁违约方并补偿受害方的作用。而订金不能用于违约时的罚金，违约时要么返还，要么抵押违约金或损害赔偿金。

3. 数额不同：定金的数额有限制，不得超过主合同标的额的20%；订金的数额则依据当事人自由约定，法律一般不作限制。

4. 支付方式不同：定金一般一次性交付，而订金可以一次性付清或分期付款。

5. 法律关系不同：定金合同相对于主合同而言是从合同，主合同无效则定金合同亦无效；而订金的约定属于主合同的。

6. 功能不同：定金一经给付，发挥制裁违约方和补偿守约方的功能；订金给付后，如果发生一方违约导致解除合同，收受订金的一方必须如数退还订金。

7. 适用范围不同：定金适用于各种合同，而订金只适用于金钱给付为一方履行债务的合同，常见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等。

四、购房人退还定金的法律途径

如果开发商不退还定金，购房人可以选择法律途径解决。退还定金有一定条件，即合同条款未达成一致意见时可以退还，同时必须在认购书约定的期限内签订合同，并提供相应证据。购房人可以通过合同条件谈判时的修改记录或双方谈话的录音来证明。即使购房人属于违约行为，但通过补充协议的方式也可以达到退还定金的目的。