房屋已租赁拍卖时如何处理

一、房屋已租赁拍卖时如何处理

1、房屋已租赁拍卖时处理方式如下：如果房屋在出租后抵押的，拍卖时不影响房屋租赁合同的效力，如果抵押后再出租的，租赁合同对受让人不具有约束力。法院拍卖房子时，不得侵犯承租人的权益。

2、法律依据：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条

查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院能不能指定被执行人负责保管;不宜由被执行人保管的，能不能委托第三人或者申请执行人保管。

由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，能不能允许被执行人继续使用;由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。

二、买卖不破租赁使用上有什么注意的地方

1、当租期未届满时，原房东若将房屋转让给其他人，则原房东在租赁合同中的出租人地位自动被新房东代换，新房东应遵守租赁合同的相关约定，享有相关权利并承担相应义务直至租赁合同约定的租期届满。

2、当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同，则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后，租客面对新房东的腾房要求时，不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押，则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押，则租客的损失便由自己承担。同样的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“买卖不破租赁”原则的保护。

3、根据上述“买卖不破租赁”原则的阐释来看，所谓“买卖不破租赁”指的是新房东根据法律规定，自动承继原房东的出租人地位，因此对于出租人所应承担的义务，也应当一并承继。所以，租客预缴租金后，原房东将房屋出卖的，新房东无权请求租客支付已经预缴部分的租金。此时新房东所遭受的损失，应区别具体情况，向原房东请求返还或赔偿。