土地使用者如何改变土地用途

土地使用者改变土地用途的法律程序

依据相关法律规定，土地使用者如需改变土地使用权出让合同规定的土地用途，须经过以下程序：

第一步：征得出让方同意

土地使用者需征得原土地出让方同意改变土地用途的请求。

第二步：获得土地管理部门批准

土地使用者应向土地管理部门提交申请，并提供相关证明材料，以获得批准。

第三步：获得城市规划部门批准

土地使用者还需向城市规划部门提交申请，并提供相关规划材料，以获得批准。

第四步：重新签订土地出让合同

一旦获得出让方、土地管理部门和城市规划部门的批准，土地使用者需要与出让方重新签订土地使用权出让合同，并根据新的土地用途调整土地使用权出让金。

第五步：办理登记手续

最后，土地使用者还需办理土地使用权的变更登记手续，确保土地使用权的合法转让。

土地使用权转让的特点

1. 土地使用权与地上建筑物、附着物一同转让

根据土地法理论，土地使用权与地上建筑物、附着物被视为一个整体的权利。在中国，土地使用权和地上建筑物由不同的部门管理，并分别颁发证书，但缺乏相互协调和补偿的法律规定，导致土地使用权和地上建筑物的处置常常相互冲突。然而，根据现行法律，土地使用权转让时，地上建筑物和附着物也会一同转让。

2. 权利义务一同转移

土地使用权转让时，原土地使用权合同中规定的权利义务及其未行使和未履行部分也会一同转移。例如，土地使用权合同规定土地用途为住宅用地，无论土地使用权经过多少次转让，土地用途都不会因为转让而改变。此外，土地上的抵押权也会随土地使用权的转让一同转移，抵押权人仍可在转让后享有优先受偿的权利。

3. 需办理土地使用权变更登记

在中国，土地使用权的转让需要办理变更登记手续。与国外的物权法不同，中国采取登记要件主义，即土地使用权的移转以登记为要件。因此，土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，只有在土地使用权依法登记到受让人名下后，受让人才能取得土地使用权。