土地抵押登记的流程

一、土地使用权的地价评估和合同的签订

1. 出让方式取得的国有土地使用权：抵押人和抵押权人签订抵押合同前，由抵押权人进行地价评估或委托具有土地估价资格的中介机构评估，并经抵押权人认可。

2. 划拨方式取得的国有土地使用权：抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。在估价中，金融机构和房地产估价机构应重视出让金部分和相关税费，并在估价报告中披露。

3. 抵押涉及农民集体土地使用权的乡(镇)、村企业厂房等建筑物：抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金及相关税费。

4. 以承包方式取得的荒地的农民集体土地使用权：抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

注：抵押出让土地使用权的抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。

二、土地使用权抵押登记申请

抵押人和抵押权人在抵押合同签订后15日内，持以下材料共同到土地管理部门申请抵押登记：

1. 被抵押土地的使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件。若一方代表另一方申请抵押登记，必须持有对方的授权委托文件。

2. 划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明。

3. 房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证。

4. 抵押乡(镇)、村企业厂房等建筑物涉及农民集体土地使用权抵押的，提交集体所有者同意抵押的证明。

5. 承包方式取得的荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。

6. 抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件。

7. 抵押权人为非金融机构且需要办理有关批准手续的，应提交有关批准文件。

若土地使用权抵押登记申请未按规定提交有关证明文件，土地管理部门将不受理申请。

三、土地使用权抵押登记和变更登记

经审查符合规定要求的抵押登记申请，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，并在抵押人的土地使用证内进行记录。同时，向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。

若土地使用权分割抵押，土地管理部门将确定抵押土地的界线和面积，分割划分权属于土地管理部门。

在抵押期间，若抵押合同发生变更，抵押当事人应在变更后15日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

若因处分抵押财产而转移土地使用权，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在处分后30日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。若处分涉及集体土地所有权转为国有土地，按土地管理的有关规定办理。

抵押合同解除或终止时，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，并与《土地他项权利证明书》一起交抵押人和抵押权人。抵押人和抵押权人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。