土地转让注意事项有哪些
点击数：26 更新时间：2024-07-15
国有土地使用权转让必须通过签订书面合同来明确双方的权利和义务。转让时，合同和登记文件中所载明的权利和义务应当随之转移。
1、在签订转让合同之前，必须核实转让方的转让主体资格。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位，还需要提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也需要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否有重大债务纠纷等。这样可以避免土地使用权转让后无法收回资金。
在转让前，应该对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是当转让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经过法定估价机构估价，并得到国土部门的确认。
1、受让方必须关注拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须进行国土部门和房地产主管部门的调查，核实是否存在抵押或被采取司法限制的情况。
2、鉴于土地权属及相关争议的调查不易，加之受让方的履约能力难以判断，双方应当明确相互提供担保。
在签订转让合同时，双方应当咨询有关应缴纳的税费项目、标准和数额，并明确税费负担问题。根据相关规定，税费的计算依据一般为土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价，应以土地评估价作为计算依据。
1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，尤其是划拨土地使用权转让。土地用途及相关条件的变更、变更程序和费用负担应当在转让合同中明确约定。
2、转让前的土地大多用于工业或办公用途，转让后多为商业或住宅开发用途。除了需要经过规划部门批准变更土地用途，补缴土地出让金外，还需要缴纳相关配套费用。有时即使不改变土地用途，也需要改变出让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
1、地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，使用范围内的土地使用权也随之转让，但作为动产转让的除外。
2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，如果没有约定，可以推定包含。国有出让土地未达到规定的开发程度时，不得转让；划拨国有土地没有地上建筑物时，也不得转让。
3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，必须按照规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，必须经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并按照规定办理过户登记。
由于国有土地使用权转让需要经过合同签订、国土部门审批、办理相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，因此转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限和金额，体现相互制约和督促作用，以降低双方交易风险。