城市房屋拆迁中的公共利益在哪里

城市房屋拆迁中的公共利益是怎样的

城市房屋拆迁是国家对私有财产权的征收或征用，根据宪法第13条，国家必须基于公共利益进行。虽然《城市房屋拆迁管理条例》中没有明确提及公共利益，但根据《土地管理法》第58条，国家收回国有土地使用权的条件包括：(1)为公共利益需要使用土地；(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；(3)土地使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或未获批准续期；(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

这其中的第一个条件就是基于公共利益的需要。然而，该条将“公共利益”与“旧城改造”并列，似乎旧城改造并不属于公共利益。如果旧城改造不属于公共利益，在当事人没有过错的情况下，国家收回国有土地使用权的合宪性就值得怀疑。为了维护城市房屋拆迁的正当性，对于《土地管理法》第58条中的公共利益，立法者最好进行具体解释。

此外，我国的危房改造往往与土地的商业开发联系在一起。除了用于居民回迁的土地，剩余的土地则用于商业目的。例如，酒仙桥拆迁案中，84万余平方米中58万余平方米用于回迁及配套规划，占69%；25万余平方米用于市场交易，占31%。即使危房改造属于公共利益，对于危房改造所遗留的土地的商业开发，是否也可以取得国有土地使用权是一个值得探讨的问题。

城市房屋拆迁补偿的方式

1、货币补偿

货币补偿是主要的补偿方式。原因如下：一是货币补偿操作简单，一次性了断，避免延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等问题；二是货币补偿方便被拆迁人选择住房，不受地点等限制；三是避免因安置用房质量问题引发矛盾；四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

《条例》规定了货币补偿标准的基本原则，即等价有偿。具体办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的方式确定。各地对货币补偿的具体办法可能有所不同，许多地方已出台法规或规章对其进行规范。

2、产权调换

产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。即通过易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去被拆迁房屋的产权，获得调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的一种方式，其特点是以实物形式体现对被拆迁人的补偿。居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换，但排除了非公益事业房屋的附属物。

差价结算采用等价交换的原则，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。拆迁人按被拆迁房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，然后被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

根据《条例》，被拆迁人有权选择补偿方式。然而，选择权受以下两种条件限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不能进行产权调换，被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人无法达成解除租赁关系的协议，只能进行产权调换，不能选择货币补偿。