房产查封执行异议之诉法院裁判标准
点击数：26 更新时间：2024-11-26
执行异议之诉是指在执行过程中，当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。根据具体情况，执行异议之诉可分为案外人停止执行之诉和申请人许可执行之诉两种类型。在司法实践中，涉及房屋查封方面的执行异议之诉最常用的法律规定是最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条。
该条规定了执行异议之诉中涉及房屋查封的相关要求，前文已经列明，在此不再赘述。
该条规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议时，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
根据上述法律条文内容，可以总结出在涉及房屋查封的执行异议之诉案件中，法院审查申请人的请求是否成立，主要考量标准是案件情况是否同时满足以下四个构成要件的要求，缺一不可。
在我国，房屋物权的变动实行“债权合意加登记”制度。因此，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同的成立并且有效。根据《城市房地产管理法》第41条的规定，房地产转让应当签订书面转让合同，并在合同中载明土地使用权的取得方式。因此，在执行异议之诉中，保护物权期待权对抗执行查封权的首要条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。同时，为了增加可信度和审查签约时间，建议使用优选网签标准合同文本。
买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并进行了一定外观公示。占有该不动产的行为必须发生在查封前，查封后的占有受到查封效力的限制，不得对抗债权人。此外，要求在查封前占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人串通的可能性。在房屋查封执行异议之诉中，买受人的占有应当是直接占有，并实际入住使用。委托他人进行装修、租赁给第三人使用或者空置的情况下，提出执行异议之诉将面临较大的诉讼风险。
根据《异议复议规定》第28条，买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。在实践中，许多不动产买卖涉及较大金额，当事人之间通常约定分期付款。即使买受人只支付了部分款项，但按照合同约定的进度支付，并在人民法院指定的期限内交付剩余价款，不影响债权受偿，自然可以得到法院的保护。此外，剩余价款的支付时间由人民法院要求，而非合同约定的期限执行，体现了执行权对被执行人与第三人之间民事权利的适当干预，对被执行人与第三人进行了适当的利益平衡。
买受人是否存在过错的问题是一个关键考虑因素。常见的可归责于买受人自身的原因包括对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略、消极不行使要求过户登记的权利以及自身的违约行为。因此，在合同的全部履行过程中，买受人应履行诚信善良合理限度内的注意义务，不存在与常理不符的行为，才能获得法律的特殊保护。