土地使用费分摊内容有哪些

土地使用费分摊内容

分摊方法一：占地面积法

占地面积法是指根据房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例进行分配。对于一次性开发的项目，按照某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。对于分期开发的项目，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按照某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减去应由各期成本对象共同负担的占地面积。如果有多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按照建筑面积法分摊，如果无法按照建筑面积法分摊，则应按照占地面积法分摊或者税务机关确认的其他合理方法分摊。土地成本分摊方法为不同清算单位按照占地面积法进行分摊。

(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：

每栋可转让建筑物分摊的土地成本 = 每栋可转让建筑物占地面积 ÷ 可转让建筑物占地总面积 × 土地总成本

(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：

1. 普通住宅应分摊的土地成本 = ∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积 ÷ 每栋建筑物可售建筑面积 × 每栋建筑物应分摊的土地成本)
2. 非普通住宅应分摊的土地成本 = ∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积 ÷ 每栋房地产可售建筑面积 × 每栋房地产应分摊的土地成本)
3. 其他类型项目应分摊的土地成本 = ∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积 ÷ 每栋房地产可售建筑面积 × 每栋房地产应分摊的土地成本)

(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产，土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊；同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。

适用范围：对于占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按照分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。

分摊方法二：建筑面积法

建筑面积法是指按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例进行分配。对于一次性开发的项目，按照某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。对于分期开发的项目，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按照某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按照建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按照直接成本法归集。对于同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。具体分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立的不同类型房地产，按照该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

分摊方法三：售价比率法

售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。根据房屋的地理位置和结构，房屋的售价会有所不同。售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价。

超额成本售价 = 超额成本 × (1成本毛利率)

各类非住宅房超额成本售价 = (该类非住宅房单位建筑成本 - 住宅房单位建筑成本) × 该类非住宅房总面积 × (全部房屋售价总额 ÷ 全部房屋成本总额)。

(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：

土地成本比率 = 占用土地的全部成本(土地使用权价值) ÷ (全部房屋售价总额 - 超额成本售价合计) × 100%

(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。

1.住宅房应分摊土地成本 = 该类房屋售价 × 土地成本率

2.非住宅房应分摊的土地成本 = (该类房屋售价 - 该类房屋的超额成本售价) × 土地成本率

适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。

分摊方法四：层高系数法

(一)计算层高系数

在同一项目中，以住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

某类型用房层高系数 = 该类型用房层高 ÷ 住宅层高

(二)计算层高系数面积

1. 总层高系数面积 = ∑(某类型用房层高系数 × 某类型用房可售建筑面积)
2. 某类型用房已售部分的层高系数面积 = 某类型用房层高系数 × 某类型用房已售建筑面积

(三)计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本 = 房地产开发总成本 ÷ 总层高系数面积 × 某类型用房已售部分的层高系数面积

适用范围：房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法。

分摊方法五：其他合理方法

税法规定，土地成本一般按照占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。其他合理方法是指按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊土地成本项目的方法。部分省市税务机关规定的土地成本分摊方法主要有：

(一)其他合理方法——直接成本法

直接成本法是指按照期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用。

(二)其他合理方法——预算造价法

预算造价法是指按照期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

(三)其他合理方法——直接成本法

直接成本法是指按照期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。即按照受益对象或清算单位直接归集土地成本。

(四)其他合理方法——销售收入比例法

销售收入比例法是指土地成本按照不同类型房地产的销售收入分摊。对于建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按照不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间，且有进一步宽松的趋势。因此，只要是合理的方法企业都可以采用。并就土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。

土地使用费缴纳方式

土地使用费是指外商投资企业通过不同的方式使用土地（出让、转让方式取得的土地使用权者除外），国家向其收取的有偿使用土地的费用，是企业为取得土地使用权而交纳的费用，它是调节使用土地资源的手段之一，是国家财政收入的组成部分。土地使用费与土地使用税不同，土地使用税是国家对使用土地的国内单位和个人征收的一种税。

土地使用费的缴纳方式包括：

使用权出让金

外商投资企业可以通过出让方式取得土地使用权。根据土地的不同用途，可以采取协议、招标或拍卖方式进行出让。招标出让的，由评标委员会根据招标要求和投标者所报条件确定中标者，中标者所报土地价款即为出让金额；拍卖出让的，最高报价者所报土地价款即为出让金额；协议出让的，应交出让金不低于国家规定的最低价和地方规定的有关标准。

如果企业一次性交纳出让金有困难，可以在出让合同中约定分期交纳，或者缩短出让年限以降低出让金额。

场地使用费

外商投资企业可以通过划拨方式取得土地使用权，并按规定向中方政府交纳场地使用费。场地使用费包括场地开发费和土地使用费。企业可以按照土地使用合同的约定一次性交纳场地开发费，逐年交纳土地使用费，或者将场地开发费和土地使用费综合计算逐年交纳。

一般外商投资企业经批准以划拨方式取得土地使用权，一次性交纳场地开发费或自行开发场地的，成立后第一年至第五年免交土地使用费，第六年至第十年减半；投资开发鼓励投资的产业或兴办教育、文化、卫生、科研等非盈利项目的，企业一次性交纳场地开发费或自行开发场地的，免交土地使用费。

中方企事业单位以划拨土地使用权作为条件与外商举办合资、合作企业的，须向土地管理部门申请办理有关手续，即由中方土地使用者补办土地使用权出让手续，补交出让金，或者由中方企事业单位交纳场地使用费。

土地收益金

外商投资企业还可以通过国有土地租赁方式取得土地使用权，并按年向当地市（县）人民政府土地管理部门交纳土地年租金（土地收益金）。