"唯一住房"能否被查封拍卖

房地产市场：误解与法律规定

误解的产生与原因

在当前风声鹤唳的房地产市场中，高位接盘的购房者常常存在着由于误解而产生的侥幸心理。其中最常见的两种误解是：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是唯一住房，银行肯定不能赶我走”。

然而，这两种想法都是错误的。尤其是关于“惟一住房不能查封、拍卖”的误解，我相信80%的中国人都持有这种观点。可惜的是，法院和银行并不认同这种观点，并且他们能够引用最高人民法院的司法解释来支持他们的立场。

法律规定的变化

造成80%的中国人对这个问题的误解有两个原因。首先，在2005年12月21日之前，国家的确是这样规定的。其次，在2005年12月21日之后，由于担心引发上访事件，很多法院没有严格执行新的规定，执法不严。

在2005年1月1日之前，关于惟一住房能否拍卖的问题一直没有特别明确的规定，所以各地法院的判决常常要根据具体情况来做裁决。然而，2004年11月4日，最高人民法院发布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条明确规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就是惟一住房不能查封、拍卖的法律依据。

然而，这个规定在接下来的一年中导致了大量豪宅不还债的情况。因此，最高人民法院于2005年11月14日发布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，并于12月21日起施行。这个新规定总共只有7条，基本上可以被称为“惟一住房查封、拍卖指南”。其中规定，只要已经依法设立了抵押的住房，如果无法还债，都可以被查封、拍卖。对于债务人及其抚养家属居住的房屋（即惟一住房），给予6个月宽限期。如果在宽限期内不交房，可以申请法院强制执行。

强制执行和临时住房

当需要强制迁出时，债务人及其家属无法自行解决居住问题，经法院核实，可以由债权人（申请执行人）为债务人提供临时住房。这种临时住房的地段和面积可以与原来的住房不同，可以参照廉租房标准进行解决。至于租金，由法院参照当时同类房屋的租金标准确定，并从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金，目前没有明确的规定，从各地的判例来看，范围从1年到5年不等。然而，这一司法解释同时规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。因此，对于购买商品房后断供的人来说，显然不太可能属于低保家庭。

保护个人利益的注意事项

需要提醒广大朋友的是，如果真的面临供楼困境，需要明白以下几点以保护自己的利益：

首先，如果无法继续供楼，也不能简单将房子丢给银行，任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本和房子可以卖出的价格，自己卖出总比拍卖更划算，损失更小。因为中国人讲究风水，拍卖的房子肯定会贬值。而且，有些地方的拍卖活动可能会被操纵。此外，通过与银行充分沟通，商量一个双方都可以接受的延期还款方案，也许不必走到查封、拍卖的那一步。

其次，只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房，才能“更容易”被查封和拍卖。如果仅仅是合同约定，没有办理正式抵押手续，法院是不能轻易查封的。