强制拍卖中优先购买权的保护

一、关于法院强制拍卖程序中是否保护

现行民事实体法明确规定了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的保护。民法通则第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”

合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”国务院城市私有房屋管理条例第十一条也规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

公司法第三十五条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”

实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规定，进入法院执行程序后，是否有必要受到法院的保护?对此问题，有两种不同的观点：一种认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人双方自主交易的场合，不适用于强制执行程序。在民事执行程序中，法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位而行使对被执行财产的处分权。法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益。而且，在强制执行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的情况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案;有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。基于这种观念，最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》(征求意见稿第二稿)第五十二条规定：“在依据强制执行程序(拍卖程序)或者破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”该司法解释明确否定了执行程序中对于优先购买权的保护。

另一种观点认为，优先购买权是法定权利，无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。

笔者同意第二种观点。理由是：民事执行以保护债权人的民事实体权利为使命，除了某些不适于执行的权利外，强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利，在民事执行程序有获得保护的必要和可能。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。杨*龄教授著《强制执行法论》中认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优先承买权人之权利……故不动产经拍定或交债权人承受时，执行法院知有优先承受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。无法定期限者，则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者，其优先权视为放弃，执行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制执行法(草案)》中也明确规定了优先购买权的保护方法。

二、强制拍卖中保护优先购买权的两种方法

优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同;二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。

“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。

“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。

我国法律规定按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。