居间服务未完成能收取佣金吗

案情简介：居间效劳未完成

2013年7月，甲方闫女士委托乙方M公司进行房源寻找，并在M公司提供的居间合同上签字。合同第5条约定，“甲方购买乙方提供的房源，应支付房子实际成交价1.5%的居间服务费。”第7条约定，“甲方自检查乙方提供信息的房子之日起1年内，通过自己或他方与乙方提供的房子业主达成买卖，则视为本次居间成功，甲方构成违约并应承担法律责任。若购买房产，甲方除应支付正常居间佣金外，还应按该房子实际成交价的10%支付违约金。”第8条约定，“本协议中所指的甲方包括但不限于甲方自己、亲属、朋友、搭档及能够证明有从属关系的单位等。”

随后，M公司多次带闫女士看房，其中包括位于山东日照某小区的涉案房子。然而，最终闫女士并未通过M公司购买该房子，而是由闫女士的丈夫王某通过日照B房产中介公司以105万元的价格从原房主张某处购买。M公司得知上述购房事实后，因佣金问题与闫女士发生争议。M公司在居间合同上补写了闫女士一栏及涉案房子状况后，诉至法院，要求闫女士按居间合同约定支付佣金1.57万元及违约金1万元。

法院判定：驳回居间人诉讼请求

根据《合同法》第424条规定，居间合同是居间人向委托人陈述缔结合同的机会或者提供缔结合同的前言服务，委托人支付酬劳的合同。居间是中介的一种形式，其宗旨是将同一产品的买卖双方联系在一起，以促进买卖后获得合理佣金的服务。根据《合同法》第426条规定，因居间人提供缔结合同的前言服务而促进合同的建立，由该合同的当事人均摊承担居间人的酬劳。因此，居间人获得佣金有两个必要条件：首先，所介绍的合同必须建立；第二，合同的建立与居间人的介绍存在因果关系。只有同时具备这两者，委托人才负有支付佣金的责任。本案中，闫女士通过M公司寻找房子，M公司作为居间人提供了前言服务，但闫女士并未因M公司的前言服务促进房子买卖合同的建立，因此M公司不能要求闫女士支付佣金。最终法院判决驳回M房产置换有限公司的诉讼请求。

律师说法：

根据《合同法》第427条的规定，居间人未促进合同的建立，不能要求支付酬劳，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。居间活动费用是居间人在促进合同建立过程中发生的必要费用，与酬劳不是同一概念。因此，本案中M公司可以根据自己提供中介服务的实际费用另行提起诉讼。