拆迁补偿、拆迁注意事项

一、拆迁公告阶段

1. 认真阅读公告内容

拆迁开始于拆迁公告的公布，从这一时刻起，您应当开始注意保护自身权益。在这一阶段，您应该着重关注以下几点：

（一）认真阅读公告内容

（二）确定拆迁许可证的合法性

合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件：

1. 建设项目批准文件；
2. 建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证；
3. 国有土地使用批准文件；
4. 城市房屋拆迁资格证书；
5. 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
6. 拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等；
7. 拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。

（三）拆迁范围确定后，在拆迁范围内您应注意暂停办理下列事项：

1. 新建、改建、扩建房屋；
2. 房屋租赁；
3. 改变房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集体土地，将停办：

1. 新批宅基地和其他建设用地；
2. 审批新建、改建、扩建房屋；
3. 办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；
4. 核发工商营业执照；
5. 房屋、土地租赁；
6. 改变房屋、土地用途。

二、商谈和协议签署阶段

1. 明确拆迁建设项目的性质

在此阶段，您首先应该明确您的房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁还是经营性建设项目房屋拆迁。相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。

2. 签订拆迁补偿安置协议

依据我国法律法规的规定，拆迁人应当与您订立拆迁补偿安置书面协议。您可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；选择产权调换的，您与拆迁人还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。拆迁补偿安置协议订立后，您应当办理房地权属注销登记手续。

如果您利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对您予以补偿、安置外，还应当适当补偿您停产、停业的经济损失。

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予您一次性停产停业综合补助费。

如果您的房屋为公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

在拆迁补偿中需要注意的一点是，您的合法权益应当受到保护，但如果您被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，您将不能得到补偿；您的房屋属未超过批准期限的临时建筑，您仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。

3. 评估

在拆迁中您的补偿款的取得要以评估的结果作为依据。对于评估，您需要了解以下要点：

• 实行货币补偿的，将根据您的房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。您的房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对您的房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。
• 您对评估结果有异议的，应当持您委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿。评估机构复核的费用，由过失方承担。市国土房管局按照国家有关评估机构资质管理的规定会定期公布符合规定条件的评估机构名录。

三、执行、强拆阶段

如果您与拆迁人不能在拆迁期限内达成补偿安置协议，您的房产将可能进入强行拆迁阶段，在这一时期，您与拆迁人的之间的矛盾冲突将白热化，您应特别关注自身利益的维护，充分运用法律手段保护自身权益。

1. 达不成补偿协议申请裁决

如果在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限期满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，您可以向有管辖权的裁决机关申请裁决。裁决机关会自收到申请之日起30日内作出裁决。

2. 听证程序

本市城市房屋拆迁中，未达成拆迁补偿安置协议的户数超过项目拆迁总户数的40%的，区、县国土房管局在受理裁决申请前，应当组织听证。

3. 拆迁现场您应注意

强制拆迁的执行评估、拆迁和房屋拆除施工工作人员（以下统称现场工作人员）是否持证上岗。胸卡上是否注明项目名称、受托单位名称、上岗人员的执业资格证书号（包括估价人员的估价师证书号、拆迁人员的岗位证书号等）。

拆迁现场是否公示了以下内容：

1. 拆迁许可证；
2. 拆迁范围；
3. 拆迁基本法规、规章；
4. 拆迁评估补偿和补助费基本标准或确定办法；
5. 评估单位资质证书、评估工作人员名单及估价师证书号；
6. 拆迁单位资质证书、拆迁工作人员名单及拆迁岗位证书号；
7. 拆除施工单位资质证书、《安全生产许可证》及拆除施工人员情况；
8. 拆迁工作流程；
9. 拆迁工作纪律；
10. 拆迁文明规范和拆迁文明用语；
11. 按照规定依您要求予以公示的拆迁估价初步结果。

四、行政及司法救济阶段

当您在拆迁中的权益受到侵害之时，您必须拿起法律的武器，寻求行政和司法救济途径，以实现自己的合法权益。对行政及司法救济，您需要了解以下要点：

1. 行政救济

在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与您达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，您向核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局申请裁决。裁决机关会自收到申请之日起30日内作出裁决。

在行使行政救济过程中需要您注意的是，有下列情形之一的，裁决机关将不会受理：

1. 已签订拆迁补偿安置协议的；
2. 搬迁期限未满，或者已超过拆迁期限的；
3. 非因拆迁补偿安置事项申请裁决的。

除市政府确定的重大市政基础设施建设工程以外，同一拆迁项目已裁决居民户数超过拆迁范围内居民总户数5%，拆迁人再申请裁决的，裁决机关也可以不予受理。

您申请裁决时，应当向裁决机关递交裁决申请书，并按被申请人人数提交申请书副本。申请书应当载明下列事项：

1. 申请人、被申请人及其委托代理人的姓名、性别、年龄、住所，法人或其他组织的名称、地址、法定代表人姓名和职务；
2. 裁决请求和所依据的事实、理由；
3. 申请日期。

您应当在申请人处签名或者盖章。

2. 司法救济

如果对裁决结果不服，您可以依法向人民法院提起诉讼，但应注意的是，拆迁人已向您提供房屋的，将不会停止拆迁的执行。