房屋拆迁纠纷
点击数：15 更新时间：2024-05-30
在2008年之前，拆迁的法律依据只有2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，这违反了《宪法》、《立法法》和《物权法》等规定。因此，2008年修改的《城市房地产管理法》增加了一条规定，明确了国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并给予拆迁补偿的权限。目前，《拆迁条例》正在修改中，拆迁操作依据尚不完备。
拆迁不仅仅是征收被拆迁人的房屋，更重要的是为了取得所需用地的土地使用权，并进行新的开发建设。拆迁的真正目的是政府对土地资源进行再次分配和利用，而拆迁的表象是对房屋的拆除。实践中，为了实施开发建设项目，必须先完成对原土地的回收工作，而原土地上通常已经建有房屋和其他附属物。因此，拆迁的目的不是取得房屋和附属物，而是为了取得土地使用权，并进行新的开发建设。拆迁制度的设计偏离了正确的方向。
我国的土地供应由政府统一运作，城市土地供应的方式是政府委托有关单位进行拆迁和土地平整等前期开发工作，然后通过招标、拍卖方式出让土地。政府拍卖的是净地，即使在非公益拆迁中，土地使用权是开发商通过竞拍获得的，但政府仍然充当了实质上的拆迁人。实际上，拆迁的性质应该取决于被拆迁房屋所占土地的开发性质。然而，在实践中，并没有根据土地开发性质进行区分，而是全部由政府进行拆迁。这导致了被拆迁人往往迁怒于政府，甚至引发社会不稳定。
目前关于拆迁补偿的原则众说纷纭，缺乏统一的标准。现有的补偿只规定了货币补偿的金额，完全忽视了土地使用权价值的问题。单纯的房屋补偿无法公正地补偿被拆迁人，因此拆迁纠纷时有发生。虽然《拆迁条例》规定了市场评估价格机制和房屋产权调换，但实际执行情况并不乐观，评估价格过低，被拆迁人无法购置合适的新住处。拆迁补偿不公正成为拆迁纠纷中最常见的问题。
拆迁涉及不动产所有权人或使用权人行使各自物权的现象，需要行政机关进行协调。然而，现有的拆迁制度更多地从行政管理的角度出发，拆迁程序缺失，对被拆迁人的知情权和参与权没有充分保护。根据《拆迁条例》的规定，听证仅在补偿协议纠纷时进行，被拆迁人没有表达意见的机会。被拆迁人只能在房屋已经被拆除之后才被告知，拆迁管理部门和拆迁人只是进行宣传和解释，而不是与被拆迁人协商。
目前的强制拆迁没有区分公益拆迁和非公益拆迁，也没有赋予被拆迁人不同意拆迁的权利。无论是否达成补偿协议，房屋都会被拆迁。理论上讲，只有不会造成无法挽回或难以弥补的损失的情况下，才能先予执行或不停止执行。然而，房屋拆迁明显是一种无法挽回的损失，房屋已经不存在，救济的充分性无从谈起。行政强制执行应该是例外，而不是原则，然而我国的行政强制执行格局却是以申请人民法院执行为原则。行政机关发布公告，限期拆除，直至强制拆除，暴露出很多问题。
行政裁决作为诉前救济没有发挥应有作用。现有的拆迁制度规定了申请行政裁决和提起行政诉讼作为解决纠纷的途径，但是行政裁决机构的独立性和中立性问题没有解决，无法有效保护被拆迁人的权利。法院诉讼也不能提供有效救济，由于行政附带民事诉讼制度的不完善，法院仅能对行政行为进行合法性审查，对民事纠纷不能作出判决。其他救济途径如行政复议和国家赔偿制度也存在一定的缺陷，信访和申诉制度也无法解决复杂的拆迁纠纷。