具备购房合同内容的认购书一样吗

《民法典》与《商品房买卖合同司法解释法》的有效期

根据2021年1月1日生效的《民法典》，《商品房买卖合同司法解释法》的有效期为2020年12月31日止。在有效期结束后，与《民法典》相冲突的条款将失效，并且相关的司法解释也将失效，由新颁布的司法解释取而代之。

《民法典》生效前的规定

在《民法典》生效前，有一种观点认为，如果商品房认购书的内容具备了商品房买卖的主要内容，并且开发商收受了购房款，那么应该将商品房认购书视为购房协议。这种观点得到了司法解释的支持。根据商品房解释第5条的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，那么该协议应当被认定为购房合同。这一观点表明，虽然《商品房销售管理办法》规定商品房销售应当订立书面购房合同，但书面购房合同并非买卖关系生效的条件。只要认购书具备了购房合同的主要内容，并且买房人已经支付了购房款，就应该将其视为购房合同。

商品房认购书与购房合同的区别

商品房认购书的目的在于确定双方去洽谈购房合同的义务，而购房合同则是对购房行为的直接确认。因此，这两种合同的意思表示根本不同，它们并不是同一种合同。商品房认购书所约定的内容是双方应当去洽谈购房合同，并不是对双方签订购房合同的直接确认，因此它并不是购房合同本身。不能因为商品房认购书中对将来洽谈的购房合同的主要条款进行明确约定，就将其视为对购房合同的细化、补充或变更。

商品房认购书的法律效力

商品房解释第5条的正确含义是，由于购房合同的主要内容可以通过商品房认购书的内容来确定，并且开发商已经接受了买方的付款实际履行行为，因此并不必须遵循应当签订书面购房合同的规定，就可以认定买卖关系有效。商品房认购书的主要内容可以确定为将来应当发生但尚未发生的购房合同的主要内容。因此，本条解释实际上包含了一个意思，即商品房认购书的约定是一种有效的合同义务，合同双方完全可以根据商品房认购书要求对方履行其约定的义务。当商品房认购书具备了购房合同的主要内容时，它也就构成了一种普通的预约，并具备了强制执行的效力。