城市房屋拆迁,院落及空地补偿标准的法律规定

一、房屋补偿范围的规定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条列》第17条的规定，房屋补偿范围包括以下三个内容：1. 被征收房屋价值的补偿；2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

二、院落及空地的补偿

根据法律规定，房屋占用范围内的土地使用权应当补偿。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第11条的规定，被征收房屋价值是指在正常交易下，由交易双方自愿进行交易的金额，不考虑租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，对于有院落的房屋进行补偿时，应根据房屋所有人对院落的使用情况进行评估，并作出合理的补偿。此外，《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未登记的空地和院落予以补偿的答复》(2012)行他字第16号中明确提到，对于土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有土地并继续使用至今的情况，应确定现使用者的国有土地使用权，并将院落及空地纳入征收补偿范围，按照市场价格进行补偿。因此，根据法律规定，在房屋拆迁中，应对院落和空地进行补偿，评估机构应按照市场交易价格进行评估，并依法登记，随后进行合理补偿。

拆迁房和安置房的比较

一、动迁安置房

动迁安置房通常价格较同小区内的商品房便宜。然而，动迁安置房不能为开发商带来利润，并且新建动迁安置房不上市销售。因此，为了提高容积率，一些动迁房设计成2梯6户或7户，而商品房一般是1梯2户或2梯4户。因此，动迁安置房的建筑设计可能不太考究，窗户可能不在一个平面，形成不规则的拐角或凹凸。

二、户型设计和物业管理

动迁安置房的户型设计受到限制，有些房间的光照可能会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。有些小区的动迁房物业管理费较低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。具有一定购房实力的改善型、置换型的买房人对这些细节都会比较在意，不会仅仅为了价格便宜而牺牲居住品质。

三、商品房的权利

购买商品房的买受人享有该房屋的全部所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。买受人可以依法转让、出租、抵押、赠与、继承，甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房相较于其他类型的房屋，在价格上要高出许多，因此买受人享有的权利也相应更全面。