购房定金合同的注意事项

一、签订购房合同前是否需要交定金

在签订商品房买卖合同之前，不是必须先签订认购协议书并交纳定金。购房人可以直接与开发商签订商品房买卖合同。为了避免可能的定金损失和烦恼，购房人最好在购买商品房前充分了解项目情况，然后直接与开发商签订买卖合同。如果在签约谈判中无法达成一致意见，或者发现了对自己不利的新问题，购房人可以全身而退，而无需再为解决定金问题而烦恼。购房人也可以在签订认购书时加入约定，即如果双方在签订正式合同时无法达成一致意见，卖方应立即无条件退还全部定金或订金。此外，在认购书有效期内，买方有权随时解除认购书，卖方应无条件将定金或订金全部退还。

二、购房定金合同的注意事项

1. 查证

(1) 查看国有土地使用证和预售许可证是非常重要的。必须查看原件，确保所预购的房屋是否在预售范围内，以确保将来能够顺利办理产权证。开放经营企业在预售商品房时，应与消费者签订商品房预售合同，并在签约后30天内向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，以确保将来能够顺利办理产权证。

(2) 必须要求开发商承诺办理产权证的时间，并明确房产证办理的具体时间以及无房产证或迟办房产证的违约责任。出卖人应协助买受人在房屋交付之日起或合同签订之日起90日内办理产权登记手续。第一阶段，开发企业应在交付使用后60日内向产权登记机关报送办理房屋权属登记所需资料；第二阶段的30日内，买受人应办理产权登记手续。

(3) 注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，没有《住宅交付使用许可证》的房屋无法办理入户手续。

(4) 房地产开发企业在交付商品住宅时，应向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，以确保将来能够顺利办理产权证。

2. 房屋面积的条款

(1) 建筑面积、套内面积、使用面积和公摊面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法应明确规定。

(2) 房屋质量的条款应详细列明质量要求，如卧室、厨房、卫生间的装修标准和等级，建材配备清单和等级，屋内设备清单，水、电、气、管线的通畅情况，门、窗、家具的瑕疵，房屋的抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备的保质期等。（如下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等问题）

3. 交房时间和预期交房条件

预售合同中应明确交付时间，包括交房装饰标准、物业服务项目、收费等，并明确违约责任。要注意开发商不要滥用“合理顺延”权利导致过长的交楼时间。对于一些不合理的、缺乏依据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，可以拒绝支付。购房人还应注意所购房屋是否在预售范围内，如果购买地下车库，应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款、维修费、物管费等。

4. 不可抗力条款

不可抗力应指无法预见、避免和克服的客观情况，如地震、洪水等。一般开发商往往将不可抗力范围扩大，例如施工中遇到无法解决的异常困难或重大事故问题，政府颁布的法规与契约协定不一致，施工配套的批准和安装延误等，都被认定为不可抗力。建议约定不可抗力时，要仅仅把握住不能预见、避免和克服的情况，限定在最小范围内，以免在延期交房时开发商可以以不可抗力为由免责。

5. 补充条款签合同的注意事项

由于补充协议中常含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全理解。因此，在签订补充协议之前，购房人不要急于与开发商签订，而是应将补充协议拿回来，咨询专家，找出其中不合理的地方并进行修改。由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，在专家的指导下，购房人应在补充协议中增加保护自己的条款。如果开发商无法满足购房人的合理要求，购房人最好不要签订补充协议。

6. 退房条件

购房人在以下八种情况下可以提出退房要求：

(1) 实测面积与合同约定面积的误差绝对值超过3%。

(2) 开发商逾期交房，达到合同约定的退房日期，构成根本违约。

(3) 开发商变更规划、设计，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等。

(4) 开发商销售未取得商品房预售许可证的房屋（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。

(5) 开发商交付的房屋主体结构质量不合格，或者房屋质量严重影响房屋正常使用。

(6) 无法按期办理产权过户。

(7) 购房者贷款申请未批准，双方对付款方式无法协商一致。

(8) 合同中约定的其他退房条件出现时。

通过以上详细介绍，我们了解到，在签订购房合同前是否需要交定金并不是必须的，我们可以在签订合同后再交纳定金。如果您的情况较为复杂，我们提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。